El mercado europeo de inversión en self storage entra en 2026 con un tono notablemente diferente al que definió gran parte de 2025. Tras un período marcado por la paralización de ventas de carteras, criterios de underwriting más prudentes y una ampliación de la brecha entre las expectativas de compradores y vendedores, Savills prevé ahora un repunte de los volúmenes de transacciones en el Reino Unido y en Europa continental. En su último informe sectorial, la firma describe 2025 no como una recesión estructural, sino como un año de ejecuciones aplazadas — una pausa impulsada principalmente por fricciones en la financiación más que por un deterioro operativo.
Varios procesos de gran tamaño lanzados en 2025 no se cerraron formalmente, lo que comprimió los volúmenes anuales de inversión y generó la impresión de debilidad en el mercado. En realidad, la liquidez no desapareció. Esperó a que el precio de la deuda y las expectativas de valoración volvieran a alinearse. A medida que los prestamistas regresan gradualmente con condiciones más competitivas y mayor claridad sobre la trayectoria de los tipos de interés, Savills considera que 2026 verá el cierre de las operaciones pospuestas junto con la entrada de nuevos mandatos en el pipeline.
Los fundamentales se mantuvieron sólidos durante la desaceleración
El indicador más relevante de que el self storage evitó un daño estructural se encuentra en el comportamiento de los alquileres. Según los últimos datos del sector publicados por CBRE en cooperación con FEDESSA, las rentas medias en Europa aumentaron un 5,4% interanual hasta alcanzar los 313 € por metro cuadrado al año. Aunque la ocupación se suavizó ligeramente en algunos mercados, los operadores priorizaron la disciplina en precios sobre el volumen puro, protegiendo el crecimiento de ingresos en ubicaciones urbanas donde la oferta sigue siendo limitada.
Los volúmenes de inversión se enfriaron tras un sólido 2024, con aproximadamente 260 millones de euros transaccionados en lo que va de año y otros 200 millones de euros en pipeline en el momento de la publicación. Estas cifras no apuntan a un colapso de la demanda, sino a un reajuste de los mercados de capital ante mayores costes de financiación y criterios de análisis más conservadores.
El mercado de deuda como punto de inflexión
La proyección de Savills para 2026 está estrechamente vinculada al entorno crediticio. Los comentarios de la división de asesoramiento en deuda indican que el apetito de los prestamistas por el self storage sigue siendo amplio, abarcando tanto financiaciones de activos individuales de menor tamaño como grandes transacciones de carteras. La liquidez en los mercados de crédito ha mejorado y se espera que los márgenes se reduzcan para plataformas que demuestren escala operativa, integración tecnológica y sistemas avanzados de optimización de ingresos.
Este es el mecanismo a través del cual normalmente se reactiva el flujo de operaciones. En 2025, el underwriting a menudo no lograba reconciliar el mayor coste de la deuda con las expectativas de precio de los vendedores, moldeadas por la era de tipos bajos. A medida que las condiciones de financiación se estabilizan y aumenta la competencia entre prestamistas, la matemática de las transacciones vuelve a ser viable. Las hipótesis de rentabilidad recuperan claridad, los niveles de apalancamiento se vuelven más previsibles y el capital propio recupera confianza en los plazos de ejecución.
Consolidación y escala institucional
El private equity se ha convertido en un actor cada vez más dominante en las transacciones europeas de self storage. Los datos del sector indican que aproximadamente el 59% de la actividad involucró capital de private equity, lo que subraya un cambio estructural hacia estrategias de plataforma en lugar de adquisiciones de activos individuales. Los inversores están apostando por operadores escalables capaces de crecer mediante desarrollo, contratos de gestión y adquisiciones complementarias en mercados urbanos con oferta limitada.
El sector cotizado del Reino Unido continúa sirviendo como barómetro de valoración. En octubre de 2025, Blackstone exploró una posible adquisición de Big Yellow Group, entonces valorada en torno a 2.31 mil millones de libras esterlinas (≈2.66 mil millones de euros). La especulación de mercado sugería que una operación podría haber requerido una cifra más cercana a 2.7 mil millones de libras esterlinas (≈3.09 mil millones de euros). Aunque las conversaciones finalizaron sin acuerdo, el episodio reforzó el apetito institucional por plataformas a gran escala y destacó la disciplina en precios en un entorno de tipos en transición.
Restricciones estructurales de oferta
Europa sigue presentando una penetración de self storage por habitante significativamente inferior a la de Estados Unidos. Las restricciones urbanísticas, la complejidad de la zonificación y el aumento del valor del suelo limitan una rápida expansión de la oferta en áreas metropolitanas densas. Estas limitaciones estructurales sostienen la resiliencia de las rentas y proporcionan a los operadores poder de fijación de precios en los principales mercados urbanos.
Los operadores están utilizando cada vez más el análisis de datos para identificar micro ubicaciones desatendidas y perfeccionar sus estrategias de gestión de ingresos. Esta sofisticación operativa refuerza el argumento de inversión, posicionando el self storage más cerca de la logística institucional y del residencial gestionado profesionalmente que de los activos alternativos de nicho.
De la pausa a la ejecución en 2026
El repunte esperado en 2026 debe interpretarse no como un ciclo especulativo, sino como un retorno a la normalidad transaccional. Las operaciones que se estancaron en 2025 probablemente reaparezcan a medida que mejore la liquidez crediticia y se recalibren las expectativas de valoración, mientras que los niveles de renta — actualmente con una media de 313 € por metro cuadrado al año en Europa — continúan respaldando la estabilidad de los ingresos. Si los diferenciales de financiación siguen estrechándose y el apalancamiento se vuelve más predecible, el sector podría pasar de una posición de cautela a una expansión activa de carteras, marcando una transición decisiva de la pausa a la ejecución.
