Cuando Patrimonium Asset Management y Bayview Asset Management anunciaron en enero de 2026 el lanzamiento de una plataforma de deuda inmobiliaria comercial de 500 millones de euros, no estaban simplemente añadiendo otro vehículo a un universo ya saturado de crédito privado. Respondían a un cambio estructural en la forma en que se financia el sector inmobiliario en Europa, un cambio impulsado menos por el colapso de la demanda que por la retirada silenciosa de los bancos de un mercado que antes dominaban. Lo que desde fuera puede parecer una desaceleración cíclica es en realidad una reconfiguración de la estructura de capital, y la plataforma está diseñada para operar precisamente en ese espacio entre activos funcionales y prestamistas restringidos.
En toda Europa, el aumento de los tipos de interés ha reajustado el valor de los inmuebles más rápido de lo que los alquileres han podido adaptarse, dejando muchos edificios operativamente sanos pero financieramente desalineados con respecto a las condiciones de los préstamos firmados en la era de los tipos bajos. Los requisitos regulatorios de capital y los límites internos de riesgo han hecho que los bancos sean más prudentes, no solo en los nuevos préstamos sino también en la refinanciación de exposiciones existentes. Esto ha creado un mercado paradójico en el que la liquidez es escasa incluso cuando el riesgo no se ha deteriorado de forma fundamental. Patrimonium y Bayview se están posicionando como sustitutos de esa liquidez ausente, ofreciendo financiación a medio plazo a activos que no están ni en dificultades ni son especulativos, sino simplemente atrapados en esta fase de transición.
Una brecha de financiación no una crisis inmobiliaria
La plataforma está diseñada para conceder préstamos con vencimientos de dos a cinco años, estructurados en tramos senior, whole loan y subordinados, con tamaños típicos de entre unos 20 millones de euros y más de 100 millones de euros. Puede ofrecer préstamos de primer y segundo rango con ratios loan-to-value de hasta aproximadamente el 75–80 por ciento, dependiendo del activo y de la estructura. Esto permite a los promotores refinanciar sin grandes inyecciones de capital propio en un momento en que la preservación de capital se ha convertido en una prioridad. Esta combinación de flexibilidad y escala sitúa la estrategia en el corazón del mid-market europeo, el segmento más expuesto a la retirada de los financiadores tradicionales y el menos objetivo de los mega fondos globales.
La decisión de mantenerse agnósticos por sectores — residencial, retail, logística, hospitality y oficinas — refleja que la presión de refinanciación en Europa no se limita a una sola parte del mercado. La logística afronta una normalización de rendimientos tras la pandemia, el residencial está constreñido por la regulación y el riesgo político, y las oficinas se dividen cada vez más entre edificios modernos y energéticamente eficientes y un parque más antiguo que tiene dificultades para atraer inquilinos. El factor unificador no es qué son los edificios, sino cómo están financiados y cómo ese financiamiento ahora debe cambiar.
La primera operación muestra el modelo en la práctica
La primera transacción de la plataforma ilustra claramente esta lógica. En diciembre de 2025, Patrimonium y Bayview cerraron un préstamo senior de 38,5 millones de euros garantizado por un outlet center totalmente alquilado en Rostock, Alemania. No se trataba de una situación distressed ni de una apuesta especulativa por una recuperación, sino de un activo estabilizado que necesitaba refinanciación en un mercado donde el crédito bancario se ha vuelto más lento y más restringido. La operación sirve como plantilla de lo que la plataforma pretende hacer: sustituir una fuente de capital en retirada por otra estructuralmente más alineada con el entorno actual.
Por qué Alemania es el indicador adelantado
Alemania está en el centro de esta estrategia no porque sea inusualmente débil, sino porque es altamente representativa de la transición en curso. Su mercado inmobiliario es uno de los mayores de Europa y durante mucho tiempo dependió de una financiación bancaria basada en relaciones. A medida que la regulación y los costes de financiación empujan a estos bancos a replegarse, el cambio hacia el crédito privado se hace más visible aquí que en mercados donde los prestamistas no bancarios ya estaban consolidados. En este sentido, Alemania no es una excepción sino un indicador adelantado de hacia dónde se dirige la financiación inmobiliaria europea en su conjunto.
Detrás de la plataforma hay dos gestores con escala suficiente para operar a nivel institucional sin deslizarse hacia el extremo más comoditizado del mercado. Patrimonium gestiona más de 5.000 millones de euros en estrategias de mercados privados, mientras que Bayview supervisa alrededor de 37.500 millones de dólares a nivel global y ha construido un sólido historial en deuda inmobiliaria. Su asociación combina originación local europea con una infraestructura global de crédito, una combinación cada vez más necesaria en un mercado donde la complejidad, más que el apalancamiento, define la oportunidad.
Qué significa realmente este cambio
Para los prestatarios, la implicación es clara: la refinanciación dependerá cada vez más de balances privados y no de comités bancarios, y de prestamistas dispuestos a estructurar alrededor de restricciones regulatorias y de mercado en lugar de simplemente imponerlas. Para los inversores, el atractivo reside en ingresos respaldados por activos reales, situados más arriba en la estructura de capital que el equity, en un momento en que la volatilidad de las valoraciones sigue siendo elevada.
La consecuencia más importante, sin embargo, es sistémica. La plataforma de 500 millones de euros no es solo una respuesta a una fase de tensión, sino una señal de que el sistema de financiación inmobiliaria en Europa está evolucionando de un modelo dominado por bancos hacia uno más intermediado por actores privados. Si la estrategia tiene éxito, se recordará menos por su tamaño o por sus rendimientos que por lo que señala sobre una nueva normalidad para las finanzas inmobiliarias europeas.
