La economía de datos en Europa está creciendo más rápido que la infraestructura física capaz de soportarla. En Alemania esta presión está empujando a uno de los mayores propietarios inmobiliarios cotizados del país, Aroundtown, hacia una nueva dirección estratégica. Tras años basándose en oficinas, hoteles y activos residenciales, la empresa ahora avanza hacia la infraestructura digital. Según las últimas declaraciones, Aroundtown espera que su primer centro de datos en Alemania, ubicado en Berlín, entre en funcionamiento en un plazo de tres años, lo que apunta a 2028.
El plan marca un cambio estructural: en lugar de esperar a que se recupere la demanda de oficinas, la empresa se posiciona en el centro de la creciente necesidad alemana de instalaciones preparadas para IA y con alta demanda energética.
Por qué las oficinas ya no funcionan como antes
El giro de Aroundtown refleja la realidad del mercado de oficinas de Alemania tras la pandemia. El trabajo híbrido ha debilitado la demanda, especialmente en edificios sin certificaciones ESG sólidas o sin diseños flexibles. En Berlín la tasa de vacancia ha aumentado hasta el 8–10 por ciento, equivalente a 1,8–2,1 millones de metros cuadrados vacíos en la ciudad. Las ubicaciones prime siguen atrayendo inquilinos, pero el segmento medio del mercado se ha debilitado de forma significativa.
Las rentas prime en el CBD de Berlín se mantienen cerca de 46–46,50 € por metro cuadrado al mes, mientras que los niveles del mercado más amplio rondan los 25 € por metro cuadrado. Esta diferencia revela una brecha creciente entre los activos de alta calidad y el stock más antiguo, cada vez más difícil de arrendar.
Para los propietarios con miles de metros cuadrados vacíos o con bajo rendimiento, este desequilibrio representa un desafío estratégico. La respuesta de Aroundtown ha sido reconvertir edificios que los inquilinos tradicionales ya no desean. Parte de su cartera ya se está transformando en apartamentos con servicios, cuya apertura está prevista para 2026. Los centros de datos son el siguiente paso —y uno mucho mayor— en esta estrategia.
La estrategia en Berlín: primero las aprobaciones de red eléctrica
El punto decisivo llegó a mediados de 2025, cuando Aroundtown confirmó que había comenzado a estudiar la conversión de oficinas en centros de datos. A finales del verano la empresa había asegurado asignaciones iniciales de capacidad energética para varias ubicaciones de Berlín —un paso crucial en un sector donde el acceso a la energía es más valioso que el propio inmueble.
En noviembre la dirección anunció que diez edificios en Alemania han sido identificados como posibles centros de datos, seis proyectos en Berlín ya cuentan con aprobaciones iniciales de energía, y el primer centro de datos podría estar operativo en tres años. Esto apunta a 2028, aunque la empresa subraya que el calendario depende de obtener contratos de energía completos y de finalizar los trabajos técnicos de reconversión.
El director de mercados de capitales, Timothy Wright, ha repetido en varias ocasiones que el acceso a la red es el nuevo cuello de botella. A diferencia de las reformas de oficinas tradicionales, los centros de datos requieren suministro eléctrico garantizado, redundancia, refrigeración y conectividad. Los proyectos no pueden avanzar hasta que las compañías eléctricas confirmen la capacidad disponible, un proceso muchas veces más complejo que la propia construcción.
La economía: alto capex pero retornos transformadores
Aroundtown no ha revelado presupuestos concretos para cada instalación. No obstante, las referencias del sector sitúan los costes de construcción de centros de datos en 6,6–12,1 millones de euros por MW de carga IT. Un proyecto de 20 MW —una escala mencionada para una posible conversión en Fráncfort— requeriría una inversión de 130–240 millones de euros.
Los ingresos, sin embargo, operan en un nivel muy distinto al de las oficinas. Las rentas wholesale de colocation en Alemania varían entre 180 y 300 € por kW al mes. Una instalación de 10 MW puede generar 22–36 millones de euros al año, y una de 20 MW puede acercarse a 44–72 millones anuales, dependiendo del perfil de inquilinos y de los requisitos de disponibilidad. Incluso considerando los costes operativos, el aumento de valor respecto a las oficinas es sustancial.
El problema energético de Europa: el verdadero freno del crecimiento
Alemania prevé duplicar la capacidad de centros de datos para 2030, pero el país afronta crecientes preocupaciones sobre el suministro eléctrico. La Agencia Federal de Redes ha alertado de que la demanda procedente de la computación de IA, los servicios en la nube y los vehículos eléctricos podría superar la expansión de las energías renovables y de las centrales de gas flexibles.
En ciudades como Fráncfort y Ámsterdam las listas de espera para nuevas conexiones eléctricas ya se extienden por años. Las subestaciones y transformadores requieren largos plazos de construcción, las aprobaciones ambientales son estrictas y los ayuntamientos exigen cada vez más la recuperación del calor residual de los centros de datos para las redes de calefacción urbana.
Según la normativa alemana y europea, los centros de datos ya deben utilizar al menos el 50 por ciento de electricidad renovable, porcentaje que se acerca al 100 por ciento hacia 2027. Esto obliga a los operadores a firmar contratos PPA verdes a largo plazo, lo que añade más complejidad. Para Aroundtown las primeras aprobaciones energéticas en Berlín no son una formalidad, sino la base del modelo económico.
Qué significa esto para el mercado de oficinas de Berlín
El mercado de oficinas de Berlín sigue pasando por una etapa débil. La absorción permanece por debajo de los niveles pre-pandemia, la vacancia sigue aumentando y los edificios más antiguos tienen dificultades para atraer inquilinos incluso con descuentos. Los analistas prevén que la vacancia podría alcanzar el 11 por ciento si la nueva oferta crece más rápido que la demanda.
En este contexto la conversión de oficinas obsoletas en centros de datos podría generar efectos notables. Edificios poco adecuados para los estándares modernos —techos bajos, poca luz natural, sistemas obsoletos— pueden funcionar mejor como infraestructura técnica. Aunque caras, estas conversiones pueden transformar una propiedad vacía en una fuente de ingresos estable y de largo plazo tipo infraestructura. Si la infraestructura digital supera a los inquilinos tradicionales en capacidad de pago, algunos submercados podrían experimentar presión al alza en los valores del suelo. A la vez, los municipios tendrán que equilibrar los beneficios económicos con las preocupaciones sobre consumo energético, calor expulsado y ruido, lo que llevará a estándares de diseño más estrictos y a requisitos de reaprovechamiento del calor.
¿Aroundtown conservará o venderá?
La dirección mantiene abiertas ambas opciones. Si se obtienen todas las aprobaciones, Aroundtown podrá operar las instalaciones junto con un socio especializado o vender proyectos completamente autorizados y listos para construcción a fondos de infraestructura con prima. Dado el apalancamiento de la empresa y el entorno de tipos de interés, los analistas esperan una estrategia mixta: mantener ciertos proyectos en Berlín y Fráncfort y vender otros para reforzar el balance.
Perspectiva final
La decisión de Aroundtown de lanzar su primer centro de datos en Berlín para 2028 marca un cambio importante en el panorama inmobiliario alemán. El movimiento es defensivo —respondiendo a la alta vacancia de oficinas— y oportunista, ya que aprovecha una de las clases de activos de mayor crecimiento en Europa. Si las aprobaciones energéticas avanzan según lo previsto, la empresa podría transformar partes de su cartera pasando de oficinas con bajo rendimiento a infraestructura digital de alto valor.
Para Alemania esto es parte de una tendencia más amplia: las ciudades ya no compiten por sedes corporativas, sino por megavatios, capacidad de refrigeración y redes de fibra. Los propietarios que aseguren estos recursos primero moldearán la infraestructura que sustentará la expansión europea de la IA y la nube en la próxima década.
