La Financial Conduct Authority (FCA) ha introducido un cambio regulatorio significativo que podría transformar el mercado hipotecario británico, ofreciendo un esperado alivio a los llamados “prisioneros hipotecarios”. Se trata de prestatarios que durante años han estado atrapados pagando tipos de interés altos, sin poder cambiar de entidad a pesar de cumplir con los pagos. Las nuevas normas de la FCA, en vigor desde el 22 de julio de 2025, abren la puerta a ofertas más baratas que podrían ahorrar a los hogares miles de libras al año.
Qué ha cambiado en las normas
Las reformas de la FCA están recogidas en la declaración de política PS25/11. En esencia, facilitan que los prestatarios trasladen su hipoteca sin enfrentar obstáculos regulatorios innecesarios:
- Refinanciación más sencilla con nuevos prestamistas: Hasta ahora, la prueba de asequibilidad modificada se aplicaba principalmente al cambiar dentro del mismo prestamista. Ahora podrá usarse también al cambiar a una nueva entidad, siempre que la nueva oferta sea demostrablemente más barata. Esto incluye todos los costes, como tarifas de producto y comisiones de intermediarios, no solo el tipo de interés.
- Eliminación de la obligación de asesoramiento: Antes, incluso una simple conversación sobre cambiar de hipoteca se consideraba “asesoramiento” regulado, lo que generaba papeleo y costes adicionales. Esa exigencia se ha eliminado, dando a los consumidores más libertad para explorar opciones.
- Plazos más cortos sin reevaluación completa: Los prestatarios podrán reducir el plazo de su hipoteca sin pasar por una nueva prueba estricta de asequibilidad, siempre que no aumenten el importe total del préstamo.
Estos cambios son permisivos: los prestamistas no están obligados a aplicarlos de inmediato, pero ahora tienen la flexibilidad para hacerlo.
Por qué importa ahora
El momento de la reforma es clave. Según los datos de mercado, los tipos variables estándar (SVR) siguen altos, en torno al 7,4 %, mientras que las nuevas hipotecas fijas a dos y cinco años están disponibles entre el 4,5 % y el 5 %. Esta brecha es la mayor en años, tras la bajada del tipo oficial del Banco de Inglaterra al 4,00 % en agosto de 2025.
Para muchos hogares, esta diferencia supone cientos de libras adicionales al mes. Sin los cambios de la FCA, los prisioneros hipotecarios habrían seguido excluidos de estas ofertas más baratas, a menudo por razones técnicas más que por un historial de pagos deficiente.
Ahorros en la práctica
El impacto financiero es evidente:
- Un préstamo de 200.000 £ a 25 años, pasando del 7,5 % al 4,5 %, reduce la cuota mensual en unas 366 £ (422 €), es decir, 4.396 £ (5.070 €) al año.
- Un préstamo de 150.000 £ supondría un ahorro de unas 3.297 £ (3.800 €) al año.
- Un préstamo de 300.000 £ podría generar cerca de 6.594 £ (7.603 €) de ahorro anual.
Aunque las tarifas de producto y comisiones de intermediarios (a menudo en torno a 999 £, ≈1.150 €) reducen ligeramente el beneficio, la diferencia entre los SVR y los tipos fijos sigue siendo considerable.
Quién se beneficiará
La FCA estima que decenas de miles de hogares podrían beneficiarse. Muchos contrataron hipotecas antes de la crisis financiera de 2008 con prestamistas que ya no existen, y cuyos préstamos fueron transferidos a entidades inactivas o inversores. Aunque han mantenido los pagos, no podían superar los criterios modernos de asequibilidad.
Según las nuevas reglas, serán elegibles quienes:
- Hayan estado al corriente de pagos durante los últimos 12 meses,
- No aumenten el importe del préstamo (salvo comisiones),
- Y refinancien sobre la misma propiedad,
siempre que la nueva oferta sea más barata.
Reacción del mercado y del sector
Los expertos del sector consideran la medida necesaria y largamente esperada.
«Los cambios de hoy apoyan el crecimiento simplificando algunas de nuestras reglas, ahorrando tiempo y dinero a los consumidores, al tiempo que garantizan que sigan recibiendo asesoramiento cuando sea necesario»
— Emad Aladhal, Director de Banca Minorista de la FCA
Los intermediarios hipotecarios y las asociaciones de consumidores han acogido positivamente la reforma, aunque señalan que la verdadera prueba será cuántos prestamistas adoptan rápidamente las nuevas reglas. Las entidades deberán equilibrar el alivio a los prestatarios atrapados con sus propios requisitos de gestión de riesgos y capital.
La visión general
La reforma llega en un momento en que los presupuestos familiares siguen presionados por el alto coste de la vida. Al permitir más flexibilidad, la FCA busca estimular la competencia en el mercado de la refinanciación y aliviar la carga financiera.
Para el mercado inmobiliario en general, un refinanciamiento más accesible podría sostener la demanda y limitar la morosidad, especialmente si más prestatarios logran asegurar tipos fijos antes de finales de 2025.
Consejos prácticos para los prestatarios
Los expertos recomiendan a los propietarios que consideren un cambio:
- Reunir pruebas de 12 meses de pagos puntuales.
- Comparar los costes totales, incluidas las comisiones, para confirmar que la nueva oferta es realmente más barata.
- Solicitar ofertas comparables tanto al prestamista actual como a nuevos prestamistas.
- Considerar asesoramiento en casos complejos — las operaciones sin asesoramiento son posibles, pero no siempre recomendables.
Perspectivas
La reforma de la FCA es uno de los cambios más favorables para los prestatarios en años. Aunque la adopción por parte de los prestamistas llevará tiempo, la oportunidad para los hogares atrapados es real. Con los SVR muy por encima de los tipos fijos, los ahorros potenciales podrían ser decisivos para miles de personas.
El mensaje es claro: para quienes pagan un 7 % o más, la puerta hacia préstamos más baratos por fin está abierta — siempre que los prestamistas estén dispuestos a atravesarla junto con sus clientes.
