En el mundo inmobiliario, los inversores suelen centrarse en segmentos tradicionales como la vivienda, las oficinas o los espacios comerciales. Sin embargo, existe un nicho poco explorado pero con gran potencial: las inversiones en marinas, es decir, infraestructuras diseñadas para el atraque y mantenimiento de yates y embarcaciones de recreo. En 2025, las marinas dejan de ser simples puertos funcionales y se convierten en activos prestigiosos y rentables que despiertan un creciente interés entre los inversores internacionales.
¿Qué hace tan atractiva a una marina?
Una marina es un puerto turístico especializado en ofrecer amarres y servicios técnicos a embarcaciones privadas. A menudo, incluye restaurantes, boutiques, hoteles, clubes náuticos y propiedades residenciales. A diferencia de los puertos industriales, las marinas están orientadas al lujo, la comodidad y el ocio exclusivo.
Esto las convierte en puntos de interés para propietarios de yates con alto poder adquisitivo, turistas de lujo, arrendatarios exigentes y, por supuesto, inversores. Las fuentes de ingreso de una marina son variadas: alquiler de amarres, servicios de mantenimiento, arrendamiento de locales comerciales y venta o alquiler de propiedades cercanas.
Crecimiento del mercado y cifras clave
Según la asociación europea ICOMIA, el número de embarcaciones recreativas registradas en Europa aumentó un 12 % entre 2018 y 2024. Al mismo tiempo, la oferta de amarres en marinas de alto nivel sigue siendo limitada, especialmente en destinos del Mediterráneo como Mónaco, la Costa Brava, Niza, Portofino o Istria.
El coste anual medio por amarre de un yate de 15 metros en una marina de prestigio en Francia o Italia oscila entre 8.000 y 25.000 euros, según la temporada y la ubicación. En marinas exclusivas como Porto Cervo en Cerdeña, la cifra puede alcanzar los 100.000 euros anuales.
Modelos de inversión
Existen varias formas de invertir en una marina:
- Comprar una participación en una marina ya operativa, similar a invertir en bienes raíces comerciales.
- Adquirir un amarre específico y alquilarlo a terceros.
- Invertir en el desarrollo o renovación de una marina nueva o existente.
- Invertir de forma indirecta a través de fondos o REITs especializados en infraestructuras costeras.
Cada modelo presenta sus propios riesgos y niveles de rentabilidad, pero una regla general se mantiene: cuanto más exclusiva es la ubicación y más escasa la oferta de amarres, más estable y rentable es la inversión.
Zonas geográficas con oportunidades
El Mediterráneo sigue siendo el líder indiscutible. Las costas de Francia, España, Croacia y Grecia concentran la mayor demanda.
– En Montecarlo, la demanda es tan elevada que los amarres se heredan y rara vez están disponibles en el mercado abierto.
– En Sotogrande, España, la marina forma parte de un gran proyecto residencial con campos de golf. Los apartamentos frente al mar parten de los 450.000 euros, y el alquiler de un amarre puede generar más de 12.000 euros anuales.
Escandinavia y la costa báltica también ganan popularidad gracias al creciente interés de propietarios adinerados de Alemania, Países Bajos y Suecia.
– En ciudades como Helsinki, Estocolmo y Tallin, las marinas combinan servicios náuticos modernos con una alta calidad de vida en la costa.
Oriente Medio y Asia son mercados emergentes. En Dubái, en la isla artificial Palm Jumeirah, alquilar un amarre para un superyate puede costar hasta 60.000 euros mensuales, y las propiedades con vistas a la marina parten de 1,5 millones de euros.
Tendencias y perspectivas
Desarrollo sostenible
Los nuevos proyectos de marinas incorporan cada vez más tecnologías ecológicas: paneles solares, reciclaje de aguas residuales, estaciones de carga para embarcaciones eléctricas. Esto reduce los costes operativos y atrae a inversores comprometidos con criterios ESG.
Integración con proyectos de uso mixto
Muchas marinas forman parte de complejos inmobiliarios multifuncionales que incluyen viviendas, hoteles, comercios y espacios culturales. Esto permite diversificar las fuentes de ingresos.
Incentivos fiscales y administrativos
Varios países ofrecen beneficios fiscales y subvenciones para inversiones en infraestructuras costeras, así como procedimientos administrativos más ágiles.
Digitalización
Plataformas como Dockwa o MyMarina permiten gestionar reservas, operaciones y datos desde aplicaciones móviles, lo que facilita el acceso al mercado incluso para inversores individuales.
Ejemplos de éxito
- Marina Port Vell, Barcelona – un antiguo puerto industrial transformado en un puerto de lujo. Inversión inicial: 80 millones de euros. Valoración actual (2025): más de 200 millones de euros.
- Porto Montenegro, Tivat – apoyado por fondos internacionales, combina marina, residencias de lujo y espacios culturales. Rentabilidad anual de las viviendas: 5–6 %, más la revalorización de los activos.
- Marina Punat, Croacia – empresa familiar transformada en una marina líder que hoy alberga más de 850 yates. Actualmente está gestionada por un fondo de inversión y mantiene alta ocupación durante todo el año.
Riesgos a tener en cuenta
Como toda inversión inmobiliaria, las marinas también conllevan riesgos:
– Altos costes iniciales de construcción y mantenimiento.
– Normativas complejas en zonas costeras.
– Impactos del cambio climático, como la subida del nivel del mar o tormentas severas.
– Estacionalidad, especialmente en climas templados.
Aun así, una planificación profesional y una estrategia de diversificación pueden mitigar estos riesgos.
Conclusión
Invertir en marinas es una apuesta de alto potencial en un nicho exclusivo, que combina la seguridad de los activos inmobiliarios con el prestigio del estilo de vida costero. En un contexto de globalización y auge del turismo náutico, estas propiedades están ganando valor.
Para los inversores que buscan rentabilidad estable, seguridad física y una clientela de alto poder adquisitivo, las marinas representan una oportunidad poco común en un mercado en expansión donde la demanda supera ampliamente la oferta. Por eso hoy son consideradas la joya oculta del mercado inmobiliario costero.
