En 2025, el Consejo de Estabilidad Financiera (FSB, por sus siglas en inglés) ha emitido una advertencia oficial sobre los crecientes indicios de una burbuja en el mercado inmobiliario comercial global. El informe, ampliamente difundido, señala desequilibrios financieros acumulados en el sector y urge a los reguladores y participantes del mercado a tomar medidas preventivas. La advertencia ha generado una importante repercusión entre analistas, instituciones financieras e inversores internacionales, dada la naturaleza sistémica del sector inmobiliario comercial para la estabilidad económica global.
Factores que contribuyen a la formación de la burbuja
El FSB identifica varias causas clave detrás del sobrecalentamiento del sector:
- Tasas de interés bajas durante un período prolongado, que incentivaron la inversión en activos inmobiliarios como alternativa a los bonos de bajo rendimiento.
- Flujos masivos de capital institucional, especialmente de fondos de pensiones, aseguradoras y fondos soberanos.
- Comportamientos de inversión especulativa, intensificados tras la pandemia por la búsqueda de rendimiento.
- Transformaciones estructurales en la demanda, como el teletrabajo y el trabajo híbrido, que reducen la necesidad de espacio de oficinas.
- Expansión excesiva del desarrollo inmobiliario, en muchos casos sin un respaldo real en la demanda de los arrendatarios.
Estos elementos, según el FSB, están generando una desconexión entre los precios de mercado y los fundamentos económicos del sector.
Áreas geográficas de mayor riesgo
El informe destaca que los riesgos no están uniformemente distribuidos:
- Estados Unidos: fuerte exposición bancaria al sector inmobiliario comercial, con crecientes tasas de vacancia y señales de morosidad.
- Reino Unido: disminución sostenida de la demanda de oficinas y menor rentabilidad.
- Alemania y Francia: aumento significativo en la construcción de nuevos inmuebles, financiados en gran parte por deuda barata.
- China: persistencia de riesgos elevados a pesar de medidas regulatorias, debido a la opacidad y el apalancamiento del sector.
Precios y rentabilidad
A pesar del estancamiento económico global, los precios del inmobiliario comercial siguen en aumento. En segmentos como la logística y las oficinas premium, se han registrado incrementos de entre 20 % y 30 % en dos años. Sin embargo, las rentabilidades se han comprimido, alcanzando niveles inferiores al 3 % en mercados como Londres y París, lo que para el FSB no justifica el riesgo asumido.
Además, se ha registrado un crecimiento preocupante del apalancamiento, con numerosos desarrollos financiados con préstamos de tasa variable, expuestos a subidas de tipos de interés.
Reacciones regulatorias
Tras el informe del FSB, varios países han empezado a revisar sus políticas regulatorias:
- En EE. UU., la Reserva Federal ha reforzado sus pruebas de estrés bancario enfocadas en el CRE (Commercial Real Estate).
- En la UE, el BCE está en conversaciones con bancos y aseguradoras sobre posibles ajustes normativos.
- En Japón, las autoridades financieras están revisando los criterios de valoración de garantías inmobiliarias.
- En Canadá y Australia, se estudian medidas macroprudenciales para limitar el endeudamiento y enfriar el mercado.
Posibles consecuencias
En caso de materializarse los riesgos descritos, el mercado podría sufrir:
- Correcciones de precios del 10 % al 20 % en los segmentos más sobrevalorados.
- Aumento en la morosidad de créditos ligados a proyectos comerciales.
- Descenso de la liquidez, dificultando la financiación de nuevos desarrollos.
- Revalorización negativa de carteras de fondos de inversión inmobiliaria, afectando la estabilidad de los inversores institucionales.
Recomendaciones del FSB
El organismo propone una serie de acciones:
- Implementar evaluaciones de riesgo más conservadoras, considerando escenarios de corrección.
- Aumentar la transparencia en estructuras de deuda y financiación de proyectos.
- Fortalecer los estándares crediticios en nuevos desarrollos.
- Realizar pruebas de estrés periódicas sobre exposiciones al CRE.
- Fomentar la cooperación internacional, especialmente en el seguimiento de flujos transfronterizos.
Conclusión
La advertencia del FSB sobre la burbuja en el mercado inmobiliario comercial debe interpretarse como una señal clara de precaución. A pesar de la aparente estabilidad, las condiciones actuales muestran vulnerabilidades significativas: sobrevaloración, apalancamiento excesivo y una demanda en transformación.
Para los inversores, esto implica reevaluar estrategias y priorizar activos con ingresos sólidos y valoraciones prudentes. Para los reguladores, es momento de actuar de forma preventiva y no reactiva.
La burbuja —si existe— aún puede ser contenida. Pero cualquier demora podría desencadenar efectos adversos profundos tanto a nivel nacional como global.
