PIMCO, uno de los mayores gestores de activos del mundo, ha emitido una advertencia clara al sector inmobiliario global: las estrategias tradicionales de inversión inmobiliaria están perdiendo su eficacia. En un entorno marcado por el aumento de los tipos de interés, cambios en la demanda de los arrendatarios, transformación tecnológica y crecientes exigencias de sostenibilidad, los modelos clásicos ya no garantizan estabilidad ni rentabilidad.
Por qué PIMCO lanza esta advertencia
En su último informe de análisis de mercado, PIMCO destaca una creciente desconexión entre los modelos de inversión tradicionales y las nuevas realidades del sector. Estrategias centradas en contratos de alquiler a largo plazo, rendimientos estables y diversificación geográfica están quedando obsoletas en un contexto donde dominan la volatilidad macroeconómica, la digitalización y la regulación ambiental.
Entre los principales factores de riesgo identificados por PIMCO figuran:
- Aumento de los tipos de interés e inflación, que elevan el coste del capital
- Menor demanda de oficinas y locales comerciales, debido al auge del teletrabajo
- Incremento de los contratos de alquiler a corto plazo, que reduce la previsibilidad de ingresos
- Crecimiento del comercio electrónico, que debilita el sector retail tradicional
- Regulación ESG más estricta, que exige grandes inversiones en adecuación y eficiencia
Dónde fallan los modelos tradicionales
PIMCO advierte que los sectores más vulnerables son los inmuebles de oficinas de gama media en ciudades grandes y los centros comerciales secundarios, que ya están experimentando aumentos de vacancia, caídas de valor y costes operativos crecientes.
Los edificios de oficinas clase B y C, sin certificaciones medioambientales ni características tecnológicas modernas, se están volviendo económicamente obsoletos, incluso en ubicaciones privilegiadas. En algunas ciudades, la tasa de vacancia supera el 25 %, afectando directamente la rentabilidad.
La diversificación geográfica ya no protege como antes
La diversificación por ubicación, considerada tradicionalmente un pilar para mitigar riesgos, ya no proporciona la protección esperada. Las fuerzas globales —como la inflación, los cambios regulatorios y la transición digital— afectan a múltiples mercados al mismo tiempo, limitando los beneficios de la diversificación.
Además, los métodos clásicos de valoración como el cap rate o la tasa interna de retorno (TIR) no consideran adecuadamente los factores tecnológicos, regulatorios y de sostenibilidad que hoy influyen directamente en el valor del activo.
Nuevas estrategias: flexibilidad e innovación
Ante este panorama, PIMCO recomienda adoptar estrategias más dinámicas y adaptativas, centradas en:
- La capacidad de los activos para adaptarse a las normas ESG, la digitalización y nuevas demandas del mercado
- Inversión en infraestructura vinculada a la economía digital, como centros de datos, logística urbana o energía verde
- Enfoque en los sectores residencial y sanitario, con activos como viviendas multifamiliares, residencias para mayores o alquiler a largo plazo
- Incorporación de tecnologías PropTech, que permiten monitorizar el consumo energético y mejorar la gestión operativa
La clave ya no está en la expansión a través de adquisiciones, sino en la revalorización activa de los activos existentes.
El factor ESG se convierte en decisivo
Uno de los principales mensajes de PIMCO es el impacto creciente de los criterios ESG (medioambientales, sociales y de gobernanza). A partir de 2024, en la UE entrarán en vigor nuevas normas de eficiencia energética, lo que hará que muchos edificios no puedan alquilarse ni refinanciarse sin inversiones importantes.
Los inmuebles que no se adapten a estos estándares pueden convertirse en activos varados (“stranded assets”), es decir, propiedades que existen físicamente pero carecen de utilidad económica. Las entidades financieras e inversores institucionales ya están priorizando activos certificados como sostenibles, con mejores condiciones de financiación.
Revisión de carteras institucionales
PIMCO calcula que más del 40 % de los inversores institucionales están reevaluando sus carteras inmobiliarias. Fondos de pensiones, aseguradoras y fondos soberanos están comenzando a desinvertir en propiedades obsoletas y redirigiendo su capital hacia activos más sostenibles y digitalmente adaptados.
Entre los activos más demandados se encuentran:
- Vivienda asequible y microviviendas
- Residencias estudiantiles y soluciones de co-living
- Infraestructura sanitaria flexible
- Centros logísticos automatizados y urbanos
Estos segmentos ofrecen flujos de ingresos más estables y mayor resiliencia frente a los cambios estructurales.
Implicaciones para promotores y propietarios
Para los promotores, esto implica diseñar inmuebles que ya integren desde la fase de planificación elementos de sostenibilidad, flexibilidad y conectividad. Para los propietarios, significa asumir un papel más activo en la gestión, proporcionando servicios, tecnología y datos energéticos a los arrendatarios.
Hoy en día, alquilar espacio no es suficiente: los inquilinos quieren transparencia, sostenibilidad y eficiencia.
El modelo de “comprar y conservar” está superado
PIMCO concluye que la era del modelo “buy and hold” ha llegado a su fin. Las estrategias pasivas, en las que se compra un activo y se mantiene a largo plazo sin intervención, ya no son viables. El futuro exige gestión activa, innovación constante y enfoque en el usuario final.
Las carteras exitosas serán aquellas que combinen agilidad operativa, cumplimiento ESG y soluciones tecnológicas avanzadas.
Conclusión
Lejos de ser alarmismo, el mensaje de PIMCO es un llamado a la adaptación estratégica. Seguir confiando en enfoques obsoletos puede traducirse en pérdida de valor, menores rendimientos y activos estancados.
Los inversores que sepan pivotar hacia un modelo más sostenible, tecnológicamente sólido y centrado en la demanda real serán los grandes beneficiarios del próximo ciclo inmobiliario.
