Frasers Hospitality Trust (FHT), uno de los principales fondos de inversión asiáticos especializados en el sector hotelero, se prepara para ser excluido de la bolsa como parte de una importante operación de privatización valorada en aproximadamente 1.100 millones de euros. Este hecho marca un momento crucial tanto para la empresa como para el panorama financiero de Singapur, en un contexto de volatilidad en los rendimientos y un cambio en las preferencias de los inversores hacia el capital privado.
Motivos de la privatización: corregir la infravaloración
Fundado en 2014 como el primer trust hotelero de Asia con una estructura combinada de REIT (fondo de inversión inmobiliaria) y Business Trust, FHT ha estado bajo presión por parte de los inversores debido a la brecha persistente entre su capitalización bursátil y el valor neto de sus activos (NAV). En el momento del anuncio de la privatización, las acciones de FHT se negociaban con un descuento superior al 30 % respecto a su NAV.
La propuesta proviene de Frasers Property Limited, accionista mayoritario de FHT, a través de su filial Frasers Property Hospitality Trust Holdings. El objetivo es restaurar el valor justo de los activos y ofrecer a los accionistas minoritarios una salida con prima.
Estructura de la operación: oferta en efectivo con prima
A los accionistas minoritarios se les ofrecerá 0,70 dólares de Singapur por acción (aproximadamente 0,48 €), lo que representa una prima del 43,8 % respecto al precio medio ponderado de los últimos 12 meses y del 7,3 % sobre el NAV.
El valor total de la operación se estima en unos 1.140 millones de euros, de los cuales aproximadamente 550 millones se destinarán a la recompra de acciones de los minoritarios. Frasers Property financiará la operación con recursos internos y líneas de crédito ya disponibles.
Cartera de FHT: distribución geográfica y activos
En el momento de la oferta, FHT poseía 14 activos hoteleros situados en importantes centros de negocios y turísticos en Singapur, Reino Unido, Japón, Australia y Malasia. El valor total de la cartera se estima en 1.700 millones de euros.
Entre los activos clave se incluyen:
- InterContinental Singapore;
- Park International Hotel en Londres;
- Novotel Melbourne on Collins;
- ANA Crowne Plaza en Osaka.
Estas propiedades están dirigidas principalmente a viajeros internacionales y clientes corporativos, lo que las hace sensibles a los cambios económicos globales y a las tendencias del turismo internacional.
Reacción del mercado y posición de los accionistas
Tras el anuncio de la privatización, el precio de las acciones de FHT aumentó acercándose al precio ofrecido. A pesar de la prima incluida, algunos analistas opinan que la oferta sigue por debajo del verdadero valor de la cartera, especialmente con la recuperación del turismo tras la pandemia.
Sin embargo, Frasers Property ya controla aproximadamente el 66 % de FHT, lo que facilita alcanzar el quórum necesario. La operación requiere la aprobación del 75 % de los accionistas votantes y que menos del 10 % de los inversores independientes voten en contra. Si se aprueba, FHT será excluido de la Bolsa de Singapur.
Contexto general: aumento de las salidas de bolsa en Asia
La decisión de FHT forma parte de una tendencia más amplia en Asia. En los últimos años, muchas empresas cotizadas, especialmente en los sectores inmobiliario y hotelero, han estado infravaloradas de forma persistente. Esto ha llevado a los accionistas mayoritarios a optar por retirarse del mercado bursátil para obtener mayor flexibilidad.
Ejemplos similares incluyen:
- Fusión de Mapletree North Asia Commercial Trust con MCT;
- Fusión de ESR-REIT con Sabana REIT;
- Exploración de una posible reestructuración por parte de Cromwell European REIT.
Los analistas prevén que esta ola de privatizaciones continúe en Asia debido a la baja liquidez y a los constantes descuentos sobre el NAV en los mercados inmobiliarios cotizados.
Ventajas y riesgos para los inversores
Para los accionistas minoritarios, la oferta representa una oportunidad de monetizar sus participaciones tras un periodo de bajo rendimiento. No obstante, algunos inversores prefieren conservar sus acciones ante la posibilidad de recibir mayores dividendos en el contexto de recuperación del sector.
Por otro lado, la privatización permite al grupo patrocinador reestructurar activos de bajo rendimiento, invertir en renovaciones y ampliar las operaciones sin la presión del mercado público.
Estrategia de Frasers Property: simplificación e integración
Para Frasers Property, esta operación se alinea con su estrategia de simplificación estructural y refuerzo del control sobre el segmento hotelero. Con presencia en más de 70 países, la empresa está reorganizando activamente sus actividades para centrarse en los sectores más rentables.
La integración de la cartera de FHT permitirá generar sinergias operativas, mejorar los márgenes de EBITDA y optimizar el servicio de la deuda mediante una gestión centralizada.
Implicaciones para el sector hotelero
Si la operación se ejecuta con éxito, podría servir de referencia para otros REIT del sector hotelero que se enfrenten a valoraciones deprimidas. Esta transacción podría convertirse en un modelo para fondos que consideren volver a la gestión privada.
También podrían producirse cambios en los modelos contractuales, favoreciendo contratos de gestión más flexibles y basados en rendimiento en lugar de arrendamientos fijos.
Conclusión
La privatización de Frasers Hospitality Trust por 1.100 millones de euros refleja el creciente interés de los inversores institucionales por ejercer control directo sobre los activos en un entorno de mercado cambiante. La operación muestra la intención de Frasers Property de mejorar la eficiencia, eliminar el descuento sobre el NAV y fortalecer la resiliencia de su cartera hotelera a largo plazo.
Es probable que esta operación acelere la transformación del mercado inmobiliario cotizado en Asia e impulse a otros fondos a reconsiderar sus estrategias bursátiles. Los inversores estarán atentos a sus repercusiones en los próximos meses.
