Invertir en bienes raíces en el extranjero es una estrategia cada vez más común para diversificar el patrimonio, protegerse de la inflación y generar ingresos pasivos o ganancias de capital. Desde apartamentos en la costa española hasta propiedades en alquiler en Europa del Este o Asia, las oportunidades son amplias. Sin embargo, detrás de estas promesas de rentabilidad pueden esconderse riesgos legales considerables, especialmente para quienes no conocen bien el marco jurídico local.
En este artículo, te presentamos las cinco trampas legales más comunes al invertir en propiedades internacionales y te explicamos cómo evitarlas de manera efectiva.
1. Título de propiedad dudoso o situación legal poco clara
Uno de los errores más graves es adquirir una propiedad con un estatus legal incierto o en disputa. En algunos países con marcos regulatorios poco desarrollados, las construcciones pueden levantarse sin permisos adecuados o incluso en terrenos que no están correctamente registrados.
Esto puede llevar a que el comprador pierda la propiedad, enfrente sanciones económicas o incluso la demolición del inmueble por considerarse construcción ilegal.
Cómo evitarlo:
- Exige toda la documentación legal: título de propiedad, permiso de construcción, certificado de habitabilidad, etc.
- Contrata un abogado local independiente, que no esté vinculado al vendedor ni a la agencia inmobiliaria.
- Evita comprar “sobre plano” sin haber realizado una debida diligencia jurídica completa.
2. Restricciones para compradores extranjeros
Muchos países imponen restricciones a la propiedad extranjera. En algunos casos, los extranjeros no pueden comprar ciertos tipos de terrenos (como tierras agrícolas o zonas fronterizas), o solo pueden adquirir inmuebles bajo régimen de arrendamiento a largo plazo (leasehold), en lugar de obtener el derecho pleno de propiedad (freehold).
Ejemplos de restricciones similares existen en Indonesia, Filipinas, Suiza o Tailandia.
Cómo evitarlo:
- Infórmate sobre las leyes locales de propiedad para extranjeros.
- Asegúrate de que obtendrás un título completo de propiedad, y no solo un derecho de uso temporal.
- Verifica si hay límites en el número de propiedades que puedes comprar o restricciones sobre el uso del inmueble.
3. Cargas fiscales ocultas y doble imposición
Uno de los aspectos más complejos es la tributación internacional. Los ingresos generados por una propiedad (alquiler, venta, plusvalías) pueden estar sujetos a impuestos tanto en el país donde se encuentra el inmueble como en tu país de residencia fiscal.
Además, en algunos países se aplican impuestos sobre herencias o donaciones, incluso si el propietario es extranjero.
Cómo evitarlo:
- Consulta con un asesor fiscal especializado en inversiones internacionales.
- Asegúrate de que exista un tratado de doble imposición entre ambos países.
- Incluye en tu presupuesto los impuestos locales, tasas de registro, gastos notariales y mantenimiento, que pueden alcanzar el 10–12 % del valor de la propiedad.
4. Transferencias de dinero y pagos poco seguros
Los controles de capital en ciertos países (como China, Egipto o Argentina) pueden dificultar o demorar las transferencias bancarias internacionales. A esto se suma el riesgo de fraude, especialmente si se te pide transferir fondos a cuentas personales u offshore.
Muchas estafas inmobiliarias internacionales utilizan documentos falsos o intermediarios no autorizados para desviar los fondos del comprador.
Cómo evitarlo:
- Realiza pagos solo mediante cuentas de depósito en garantía (escrow), bancos oficiales o sistemas de pago seguros.
- Verifica que el beneficiario sea una empresa legalmente registrada.
- Nunca envíes dinero a cuentas privadas ni a paraísos fiscales.
5. Contratos mal redactados y barreras idiomáticas
Firmar un contrato en un idioma que no entiendes, sin traducción oficial ni revisión legal, puede ser desastroso. En muchos países, los contratos solo tienen validez legal si están notarizados y registrados según la normativa local.
También es común encontrar contratos incompletos, sin plazos claros, sin cláusulas de penalización ni garantías sobre la entrega del inmueble.
Cómo evitarlo:
- Asegúrate de obtener una traducción oficial del contrato, revisada por un abogado independiente.
- Verifica que el contrato esté debidamente notarizado y registrado.
- Exige que se incluyan cláusulas sobre plazos de entrega, condiciones de pago, garantías, derecho de desistimiento y resolución de disputas.
Recomendaciones adicionales
- Seguro de título de propiedad: en algunos países puedes contratarlo para protegerte ante reclamaciones futuras.
- Revisa el historial del promotor: busca referencias de proyectos anteriores, reputación en el mercado y posibles litigios abiertos.
- Poder notarial: si no puedes estar presente físicamente, otorga un poder legal a un abogado local confiable, verificado previamente.
Conclusión
Invertir en bienes raíces en el extranjero puede ofrecer grandes oportunidades de rentabilidad y crecimiento, pero sólo si se hace con la debida precaución jurídica. Una falta de preparación o el desconocimiento de la legislación local puede convertir una inversión prometedora en un problema costoso.
Al evitar las cinco trampas legales descritas, y contando con el respaldo de profesionales expertos, estarás en mejor posición para invertir de forma segura, inteligente y con éxito en el mercado inmobiliario internacional.
