En junio de 2025, el Banco Central Europeo (BCE) anunció su primera bajada de tipos de interés tras varios años de aumentos. El objetivo era claro: abaratar el crédito, aliviar a los hipotecados y reactivar el mercado inmobiliario. Sin embargo, muchos propietarios en Europa siguen pagando cuotas elevadas, e incluso crecientes. ¿Por qué ocurre esto?
📉 Qué decidió el BCE
El 6 de junio de 2025, el BCE redujo su tipo de refinanciación del 4,00 % al 3,75 %, y la tasa de depósitos al 3,25 %. Esta decisión respondía a una moderación de la inflación y a una ralentización económica en la eurozona.
En teoría, esta bajada debería traducirse en hipotecas más baratas. Pero en la práctica, el efecto ha sido muy limitado, tanto para nuevos préstamos como para los ya contratados.
🧾 Las hipotecas existentes siguen siendo caras
1. Interés variable vinculado al Euribor
En países como España, Portugal, Italia, Polonia y varias economías de Europa del Este, predominan las hipotecas a interés variable. Estas están indexadas al Euribor, que en junio de 2025 sigue en torno al 3,85 %.
Además, muchas hipotecas se revisan cada 6 o 12 meses, por lo que el efecto de la bajada no se reflejará hasta 2026.
2. Interés fijo firmado en máximos
En otros países como Francia, Alemania, Países Bajos o Austria, la mayoría de las hipotecas son a tipo fijo. Muchos compradores firmaron sus préstamos entre 2022 y 2023, con intereses de entre 4 % y 4,5 %, cuando los tipos estaban en máximos. Estos préstamos no se benefician de las bajadas actuales.
💸 Comportamiento bancario y acceso al crédito
1. Los bancos no trasladan la bajada
Aunque bajen los tipos oficiales, los bancos no están repercutiendo esa bajada en los nuevos créditos. Prefieren mantener márgenes elevados, sobre todo ante una rentabilidad reducida en otros productos. Resultado: las nuevas hipotecas siguen siendo caras.
2. Condiciones más estrictas
En países como Finlandia, Hungría o Eslovaquia, se exige ahora un mayor porcentaje de entrada — hasta un 30–40 % del precio de la vivienda. Esto obliga a los compradores a firmar hipotecas más cortas y con cuotas mensuales más altas, o a renunciar a la compra.
📈 El precio de la vivienda no deja de subir
A pesar de los altos tipos entre 2022 y 2024, los precios de la vivienda han seguido subiendo en muchas ciudades europeas. La falta de obra nueva, los retrasos burocráticos, el coste de materiales y la escasez de mano de obra explican este fenómeno.
Incluso con un leve descenso de los tipos, el coste total de adquirir una vivienda sigue siendo muy alto. Ejemplo en París:
- Precio medio de un piso: 510 000 €
- Entrada del 20 % y préstamo a 25 años al 3,9 % → cuota mensual: unos 2 150 €
- Con tipo al 3,75 % → la reducción sería de apenas 30–40 € al mes
🌍 Diferencias por país
| País | Tipo común de hipoteca | Efecto de la bajada del BCE |
|---|---|---|
| Alemania | Fijo a largo plazo | Sin cambios |
| España | Variable (Euribor) | Efecto diferido |
| Francia | Fijo o subvencionado | Efecto limitado |
| Italia | Mixto | Efecto desigual |
| Polonia | Variable + ayudas estatales | Cuotas en aumento |
| Finlandia | Variable | Subida en 2024, estabilidad 2025 |
🏠 El alquiler también está disparado
Con el acceso a hipotecas más difícil, muchas personas optan por alquilar. Pero el alquiler también ha subido:
- Dublín: +11 %
- Ámsterdam: +9 %
- Milán: +7 %
- Praga: +13 %
Así, comprar es difícil, pero alquilar también, creando un círculo vicioso especialmente duro para jóvenes y compradores primerizos.
📊 Previsiones para los próximos meses
Según analistas de ING y Erste Group:
- El BCE podría reducir más los tipos hasta el 3,25 % antes de fin de año
- Los beneficios para los hipotecados no se sentirán hasta 2026
- Los más afectados seguirán siendo los hogares jóvenes y los nuevos compradores
Varios países están valorando subvenciones, apoyo al alquiler asequible, y planes para fomentar la construcción, pero las medidas llegan lentamente.
🧾 Conclusión
La bajada de tipos del BCE es un paso positivo, pero su impacto sobre los propietarios europeos sigue siendo muy limitado a corto plazo. Las condiciones de los préstamos existentes, la cautela de los bancos y el aumento del precio de la vivienda reducen la eficacia de la política monetaria.
Para que la vivienda sea verdaderamente más accesible, Europa necesita:
- ✅ Seguir bajando tipos
- ✅ Impulsar la oferta de vivienda
- ✅ Flexibilizar el acceso al crédito
Hasta entonces, millones de propietarios seguirán enfrentando cuotas elevadas cada mes, a pesar de la bajada de tipos del BCE.
