En 2025, la firma global de inversiones inmobiliarias Heitman fortaleció su alianza estratégica con el fondo de pensiones australiano HESTA, anunciando la expansión conjunta de su cartera de propiedades alternativas en Europa. Esta colaboración refleja una tendencia creciente entre los inversores institucionales hacia activos no tradicionales, que combinan rendimientos estables con un impacto social y ambiental significativo.
El objetivo de la inversión son sectores en crecimiento como la vivienda para estudiantes, apartamentos con servicios, vivienda regulada y activos del sector salud, con enfoque en las principales ciudades de Europa occidental y septentrional.
Una alianza estratégica
Heitman, con sede en Chicago, gestiona activos por más de 50.000 millones de euros en todo el mundo y cuenta con una amplia experiencia en gestión inmobiliaria.
HESTA, uno de los fondos de pensiones más grandes de Australia, administra más de 70.000 millones de euros y representa a más de un millón de afiliados, en su mayoría trabajadores del sector salud, educación y servicios sociales. HESTA es ampliamente reconocida por su enfoque en inversiones responsables bajo criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza).
El acuerdo contempla una inversión inicial de aproximadamente 650 millones de euros en propiedades alternativas en Europa, construyendo sobre colaboraciones anteriores exitosas como viviendas asistidas en los Países Bajos y residencias estudiantiles en Alemania y el Reino Unido.
¿Qué son las propiedades alternativas?
El término se refiere a activos inmobiliarios fuera de los sectores tradicionales como oficinas, comercios o logística. Estos incluyen:
- Vivienda para estudiantes, con alta demanda en ciudades universitarias.
- Apartamentos con servicios, ideales para trabajadores urbanos y personas móviles.
- Centros de salud y residencias para mayores, en respuesta al envejecimiento de la población europea.
- Vivienda regulada o asequible, con apoyo público y enfoque en resolver la crisis habitacional.
Mercados objetivo
La expansión de la cartera se centrará en ciudades con crecimiento demográfico, urbanización acelerada y marcos regulatorios estables:
- Alemania: Berlín, Múnich, Hamburgo
- Países Bajos: Ámsterdam, Róterdam, Utrecht
- Francia: París, Lyon
- España: Madrid, Barcelona
- Bélgica: Bruselas, Amberes
- Dinamarca: Copenhague, Aarhus
Estas ciudades ofrecen un contexto sólido para inversiones institucionales a largo plazo, combinando escasez habitacional con condiciones económicas y políticas propicias.
Tendencias de mercado y contexto estratégico
El interés en propiedades alternativas está impulsado por factores estructurales de largo plazo:
- Escasez crítica de vivienda asequible en áreas urbanas
- Envejecimiento poblacional, que incrementa la demanda de servicios de salud y cuidados
- Reorientación post-COVID hacia activos estables y esenciales
- Exigencias ESG cada vez mayores en asignaciones de capital
- Menor volatilidad y riesgo en comparación con activos tradicionales
Estas dinámicas posicionan a las propiedades alternativas como una categoría preferida para fondos de pensiones y gestores institucionales.
Compromiso ESG y sostenibilidad
HESTA exige el cumplimiento estricto de criterios ESG en todas sus inversiones, y Heitman se compromete a su implementación operativa en Europa:
- Sostenibilidad ambiental: edificios eficientes, energía renovable, certificaciones ecológicas
- Responsabilidad social: acceso a vivienda para estudiantes, ancianos y familias de bajos ingresos
- Gobernanza ética: transparencia, cumplimiento normativo y protección del inquilino
- Tecnología e innovación: automatización, edificios inteligentes, digitalización de la gestión
Estructura operativa
La inversión se canaliza a través de un vehículo registrado en Luxemburgo, con subcarteras por tipología o región.
Heitman liderará la gestión activa: adquisición, desarrollo y operación de activos.
HESTA supervisará la estrategia, el cumplimiento de políticas ESG y la asignación de capital.
Este modelo garantiza eficiencia, control y capacidad de adaptación a diferentes contextos locales.
Rentabilidad esperada y horizonte temporal
Las rentabilidades objetivo oscilan entre el 6 % y el 8,5 % anual, dependiendo del tipo de activo y su ubicación.
Las residencias estudiantiles y los apartamentos con servicios ofrecen alta ocupación y flujos constantes, mientras que los centros médicos proporcionan contratos estables respaldados por fondos públicos.
El horizonte de inversión es de 10 a 15 años, alineado con los objetivos de capitalización a largo plazo de los fondos de pensiones.
Impacto en el mercado inmobiliario europeo
La alianza Heitman–HESTA representa una forma renovada de canalizar capital institucional hacia objetivos sociales y sostenibles. Entre los efectos positivos se esperan:
- Aumento del parque de vivienda asequible en zonas urbanas
- Mejora de la infraestructura sanitaria y de cuidados
- Elevación de los estándares ESG en el sector inmobiliario
- Promoción de alianzas público-privadas para resolver desafíos habitacionales
- Mayor resiliencia del mercado frente a crisis económicas
Conclusión
La expansión del portafolio europeo de propiedades alternativas por parte de Heitman y HESTA refleja una nueva forma de invertir: orientada a la estabilidad financiera, al impacto social y a la sostenibilidad ambiental.
En un entorno marcado por cambios demográficos, presión urbana y prioridades ESG, estas iniciativas representan modelos innovadores que podrían marcar la pauta en el futuro del sector inmobiliario europeo.
