En el contexto de la lucha global contra el lavado de dinero y la financiación del terrorismo, Portugal ha reforzado significativamente su regulación, especialmente en el sector inmobiliario. Una de las herramientas clave en este proceso es la obligación de completar formularios AML (Anti-Money Laundering) en todas las transacciones de compraventa de propiedades. Estos documentos son fundamentales para garantizar la transparencia, prevenir el uso indebido del sistema y proteger la integridad del mercado inmobiliario portugués. En este artículo se explica por qué son obligatorios, quién debe completarlos, qué riesgos conlleva no hacerlo correctamente y cómo prepararse —especialmente si se es inversor extranjero.
Marco legal y compromisos internacionales de Portugal
Como miembro de la Unión Europea, Portugal está obligado a aplicar la Quinta Directiva Antilavado de Dinero (5AMLD). Esta normativa se integró en el derecho nacional portugués a través de la Ley n.º 83/2017, que regula las medidas para prevenir y combatir el lavado de dinero y la financiación del terrorismo.
Según esta legislación, todas las operaciones inmobiliarias están sujetas a verificación obligatoria, lo que incluye la identificación de las partes involucradas, la comprobación del origen de los fondos y la evaluación de riesgos. Los formularios AML son documentos esenciales dentro de este proceso, ya que permiten a las autoridades supervisar las fuentes de financiación y detectar operaciones sospechosas antes de que se concreten.
¿Qué son los formularios AML?
Se trata de documentos estandarizados que deben completar todas las partes involucradas en una transacción inmobiliaria. Generalmente incluyen:
- Información personal o corporativa del comprador, vendedor e intermediarios
- Detalles del método de pago y origen de los fondos
- Declaración del beneficiario final (si aplica)
- Confirmación de que se ha realizado una verificación KYC (Conozca a su Cliente)
- Firma que declara la veracidad de la información proporcionada
Estos formularios no solo son trámites administrativos, sino herramientas legales vinculantes para prevenir el lavado de dinero.
¿Quién está obligado a completar estos formularios?
El cumplimiento de las normativas AML es obligatorio para todos los actores involucrados en una operación inmobiliaria, incluyendo:
- Compradores, ya sean personas físicas o jurídicas, residentes o extranjeros
- Vendedores, independientemente de su nacionalidad
- Agentes inmobiliarios y corredores, quienes deben realizar la diligencia debida inicial
- Abogados y notarios, encargados de formalizar legalmente la operación
- Entidades financieras y bancos, en caso de que intervengan en la financiación o transferencia de fondos
La normativa AML abarca toda la cadena de la transacción, distribuyendo la responsabilidad de manera equitativa.
¿Por qué es especialmente importante para los inversores extranjeros?
Portugal es uno de los destinos más atractivos para inversores inmobiliarios internacionales en Europa. En 2024, más del 15 % de las transacciones inmobiliarias fueron realizadas por no residentes, especialmente en regiones como Lisboa, Algarve, Oporto y Madeira.
Las transferencias internacionales implican mayores riesgos de lavado de dinero, debido a la falta de transparencia sobre las estructuras empresariales o las cuentas bancarias en el extranjero. Por ello, los formularios AML son la herramienta principal para demostrar la legalidad de los fondos de origen extranjero.
Además, quienes soliciten el visado de oro (Golden Visa) o se beneficien del régimen fiscal NHR (residencia no habitual) deben presentar documentación detallada sobre el origen de los fondos — y los formularios AML forman parte central de este proceso.
Riesgos de incumplimiento o falsedad en los formularios
No presentar el formulario AML, o proporcionar información falsa o incompleta, puede tener consecuencias graves:
- Bloqueo de la transacción por parte del notario o del registro
- Anulación del contrato de compraventa en caso de fraude posterior
- Notificación a las autoridades financieras, como la UIF (Unidad de Información Financiera)
- Multas de hasta 1 millón de euros para personas jurídicas
- Rechazo de solicitudes de residencia, incluidos los visados de inversión
Es importante saber que no solo el comprador o el vendedor son responsables. También los agentes, notarios y bancos pueden ser sancionados si no realizan los controles debidos, sobre todo con clientes de alto riesgo (como personas políticamente expuestas o empresas en paraísos fiscales).
¿Cómo preparar correctamente un formulario AML?
Para evitar retrasos o sanciones, los compradores deben seguir estos pasos:
- Reunir documentación que acredite el origen de los fondos, como extractos bancarios, escrituras de venta, informes de inversión o declaraciones de impuestos
- Contratar a un abogado o agente inmobiliario competente y familiarizado con la normativa portuguesa AML
- Ofrecer transparencia total sobre la estructura de propiedad, en caso de compra a través de una empresa
- Verificar que se haya realizado la verificación KYC por parte del banco o notaría
- Firmar el formulario AML de forma consciente, sabiendo que contiene implicaciones legales serias
Digitalización y automatización: el futuro del AML en Portugal
Desde 2023, Portugal ha empezado a implementar una plataforma centralizada llamada SISC (Sistema de Información sobre el Control de Clientes), que permite compartir de forma automatizada la información AML entre notarios, agencias y bancos. Se espera que en 2025 todo el sistema esté totalmente operativo, reduciendo errores, acortando los plazos y aumentando la transparencia.
Además, se está extendiendo el uso de la firma electrónica y la identificación remota, lo cual facilita el proceso para los inversores extranjeros que no se encuentran físicamente en Portugal durante la transacción.
Conclusión
Los formularios AML se han convertido en un componente esencial de cualquier transacción inmobiliaria en Portugal. Garantizan la transparencia, alinean al país con las normativas internacionales y protegen tanto a compradores como al mercado en su conjunto.
Para los inversores, más que un trámite burocrático, representan una oportunidad de demostrar credibilidad y actuar dentro de un marco legal seguro.
Con una preparación adecuada y asesoramiento profesional, es posible evitar retrasos, multas o complicaciones legales.
En un entorno global de creciente vigilancia financiera, los formularios AML no son solo obligatorios: son fundamentales para invertir con confianza y sostenibilidad en el mercado inmobiliario portugués.
