El gobierno federal alemán ha confirmado sus planes de prorrogar y ampliar la ley de control del alquiler conocida como Mietpreisbremse. Un portavoz de la ministra federal de Justicia, Stefanie Hubig (SPD), declaró el viernes que la medida no solo se extenderá hasta 2029, sino que también se aplicará a edificios residenciales construidos hasta 2019.
El control se aplicará ahora a edificios posteriores a 2014
Hasta ahora, la Mietpreisbremse solo se aplicaba a viviendas alquiladas por primera vez antes de octubre de 2014. La reforma propuesta extenderá ese límite hasta octubre de 2019. Esto significa que miles de apartamentos construidos en los últimos años estarán ahora sujetos a restricciones de precio de alquiler.
El control del alquiler impide a los propietarios cobrar más de un 10 % por encima del alquiler medio local (ortsübliche Vergleichsmiete) al volver a alquilar una vivienda en zonas designadas. Las nuevas construcciones que anteriormente estaban exentas deberán ajustarse a estas reglas, salvo que hayan sido ocupadas por primera vez después de octubre de 2019.
Los alquileres medios siguen aumentando en las grandes ciudades
Los precios del alquiler en las principales ciudades alemanas han subido significativamente en los últimos años, lo que ha generado presión para tomar medidas políticas. Según los últimos datos de mercado, los alquileres medios por metro cuadrado (alquiler en frío) son los siguientes:
| Ciudad | Alquiler medio 2018 (€/m²) | Alquiler medio 2024/25 (€/m²) |
|---|---|---|
| Berlín | 9,10 | 12,20 |
| Múnich | 9,30 | 24,30 |
| Hamburgo | 10,30 | 15,38 |
| Fráncfort | 8,40 | 17,63 |
| Colonia | 7,10 | 14,54 |
Fuentes: Immowelt, Engel & Völkers, Oficina Federal de Estadística (Statistisches Bundesamt)
El control de alquileres se considera una medida para contrarrestar estas tendencias, especialmente en ciudades como Múnich y Fráncfort, donde los precios se han más que duplicado desde 2018.
Los inquilinos lo celebran, los propietarios protestan
Las asociaciones de inquilinos han aplaudido la reforma. Lukas Siebenkotten, presidente de la Asociación Alemana de Inquilinos (Deutscher Mieterbund), la describió como necesaria y esperada desde hace tiempo. “Celebramos la prórroga de cuatro años y pedimos al gobierno que la aplique sin demora”, declaró.
Por su parte, asociaciones de propietarios e inversores advierten que la ampliación del control podría desincentivar nuevas inversiones en vivienda. Axel Gedaschko, de la asociación del sector inmobiliario GdW, calificó la reforma de “cambio de rumbo total” respecto a promesas anteriores. Advirtió que endurecer la regulación en medio de altos costes de construcción podría poner en peligro la oferta futura de vivienda.
Calendario legislativo y otras medidas de vivienda
Se espera que el gabinete federal revise el proyecto de ley antes del verano. Las nuevas normas permitirán a los municipios aplicar el control del alquiler en zonas de alta demanda al menos hasta finales de 2029. Además, se convocará una comisión de expertos en vivienda antes de finales de 2026 para estudiar posibles reformas adicionales.
El gobierno también ha insinuado medidas complementarias, como subsidios para vivienda social, una regulación más estricta de los alquileres amueblados y mejoras en la protección frente a desalojos.
Perspectivas
Dado que los alquileres siguen aumentando más rápido que los salarios en muchas ciudades, la actualización de la Mietpreisbremse podría ofrecer un alivio temporal a los inquilinos —especialmente a quienes viven en viviendas recientes—. Sin embargo, el verdadero reto será lograr un equilibrio entre la equidad del mercado y los incentivos a la construcción. El Ministerio de Justicia, liderado por el SPD, insiste en que ambos objetivos son compatibles.
“Inquilinos y propietarios necesitan seguridad jurídica,” dijo un portavoz del ministerio. “Esta reforma aporta esa claridad.”
