En 2025, el problema de los activos ilíquidos en el sector inmobiliario se vuelve cada vez más visible en Europa. La inflación persistente, el aumento de las tasas de interés y la transformación del comportamiento de los compradores e inquilinos han llevado a una caída de la demanda en ciertos segmentos. En este artículo analizamos el alcance de este fenómeno, los mercados más afectados y cómo pueden protegerse los inversores.
¿Qué se entiende por activo inmobiliario ilíquido?
Un activo ilíquido es una propiedad difícil de vender en un plazo razonable y a su valor justo de mercado. Las causas más frecuentes son:
- Ubicación poco atractiva o con baja demanda
- Uso muy específico o dependiente de la temporada
- Precio inflado respecto al mercado local
- Condiciones económicas o jurídicas desfavorables
📌 A diferencia de los activos líquidos, estos inmuebles pueden tardar meses o incluso años en venderse.
¿Dónde es más evidente este problema en Europa?
🏢 Inmuebles comerciales y oficinas
El segmento de oficinas es uno de los más afectados por la transición hacia el teletrabajo.
En ciudades como Fráncfort, París y Milán, las tasas de vacancia han aumentado entre un 15 % y un 25 % desde 2019.
- Fráncfort: de 9.000 €/m² a 6.800 €/m²
- París: de 10.500 €/m² a 8.000 €/m²
🌍 Mercados regionales y ciudades secundarias
En países como Bulgaria, Rumanía o Croacia, los inmuebles fuera de las capitales se venden a precios de entre 1.000 y 1.200 €/m², pero pueden tardar 12 a 18 meses o más en venderse.
🏖 Propiedades turísticas
Complejos vacacionales, apartahoteles o residencias de temporada pierden interés para los inversores.
Ejemplo: costo de construcción 1.800 €/m², valor de mercado estimado 1.100–1.200 €/m².
¿Qué riesgos representa para los inversores?
- 💸 Pérdida de valor en la venta: descuentos del 30–40 %
- ⌛ Capital inmovilizado: menor flexibilidad para reinvertir
- 🧾 Riesgos financieros: dificultades para refinanciar o pagar deudas
- 📉 Reducción de la rentabilidad global: baja rotación de activos en el portafolio
Precios medios de activos ilíquidos en Europa (2025)
| País | Tipo de propiedad | Precio medio €/m² | Comentario |
|---|---|---|---|
| Alemania | Oficinas en ciudades medias | 1.600 – 2.000 | Alta vacancia y baja demanda |
| Francia | Centros comerciales | 1.800 – 2.200 | Reducción del tráfico de compradores |
| España | Viviendas periféricas | 1.200 – 1.500 | Venta lenta y márgenes estrechos |
| Polonia | Naves logísticas | 900 – 1.300 | Exceso de oferta en ciertas zonas |
| Italia | Residencias turísticas | 1.000 – 1.400 | Dependencia del turismo estacional |
¿Cómo mitigar el riesgo de iliquidez?
✅ 1. Evaluar la liquidez antes de comprar
- Analizar el tiempo medio de venta de propiedades similares
- Estudiar el dinamismo del mercado local, no solo el precio por metro cuadrado
✅ 2. Diversificar el portafolio
- Combinar residencial y comercial
- Invertir en diferentes países y tipos de mercados
✅ 3. Priorizar propiedades con ingresos estables
Un activo ilíquido puede seguir siendo rentable si genera buenos ingresos:
- 5–7 % anual para alquileres residenciales
- 6–9 % anual para logística e industrial ligero
Conclusión
El problema de los activos ilíquidos en Europa es una realidad creciente en 2025. La brecha entre las viviendas urbanas de alta rotación y los activos comerciales o turísticos de difícil venta sigue ampliándose.
📊 La liquidez es tan importante como la rentabilidad o el precio de compra.
Quienes analicen bien el riesgo y construyan carteras diversificadas estarán mejor preparados ante cualquier escenario económico.
