¿Cómo maximizar el ahorro fiscal en bienes raíces con los descuentos vigentes en Europa en 2025?

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Invertir en bienes raíces en Europa sigue siendo una de las formas más seguras y rentables de proteger el capital. Sin embargo, también conlleva una serie de obligaciones fiscales importantes. En 2025, cada vez más propietarios e inversores buscan estrategias legales y eficaces para reducir su carga fiscal. Aunque el término “IRS” se refiere originalmente a la agencia tributaria de EE. UU., hoy se utiliza con frecuencia para hablar de técnicas de optimización fiscal también a nivel europeo.

Este artículo te mostrará cómo aprovechar al máximo las ventajas fiscales disponibles en Europa en 2025, comparando países, tipos de regímenes y ejemplos prácticos en euros.

Fiscalidad inmobiliaria en Europa: conceptos básicos

Los principales impuestos relacionados con la propiedad en Europa incluyen:

• Impuesto sobre la propiedad (IBI, taxe foncière, Grundsteuer…)
• Impuesto sobre la renta por alquiler
• Impuesto sobre las plusvalías en caso de venta
• Impuestos sobre transmisiones o herencias

Factores clave:

• La residencia fiscal del propietario (residente o no residente)
• La estructura legal de la propiedad (persona física, empresa, etc.)
• El régimen fiscal elegido (real, simplificado, tipo fijo)

🇫🇷 Francia

Tipos de regímenes:

• Micro-foncier: hasta €15.000 de ingresos anuales por alquiler → deducción automática del 30 %
• Régime réel: permite deducir todos los gastos reales (reformas, gestión, intereses, seguros, amortización)

Ejemplo:
Ingresos: €18.000
Gastos: €6.000
Base imponible: €12.000
Tasa para no residentes: 20 % + 17,2 % en cargas sociales = 37,2 %

🇪🇸 España

Características principales:

• Impuesto sobre ingresos por alquiler: 19 % para residentes en la UE, 24 % para no residentes
• Deducciones: solo para residentes en la UE (intereses, reparaciones, gestión)
• Reducción del 60 % para alquiler de vivienda habitual a largo plazo

Ejemplo:
Ingresos: €20.000
Gastos: €8.000
Base neta: €12.000
Con descuento del 60 %: €4.800
Impuesto: 19 % → €912

🇵🇹 Portugal

Fiscalidad vigente:

• Régimen NHR (residente no habitual) activo hasta finales de 2024, con beneficios durante 10 años
• Impuesto sobre alquiler: 28 % fijo
• Reducción al 15 % posible en zonas rurales o alquileres sociales
• Plusvalías: 28 %, exentas si se reinvierte

Gastos deducibles: impuestos (IMI), intereses, mantenimiento, gestión

🇩🇪 Alemania

Claves fiscales:

• Tasa progresiva: 14 %–45 %
• Deducciones aceptadas:
  • intereses hipotecarios
  • gastos de mantenimiento
  • administración
  • amortización: 2 % anual
• Exención de plusvalías tras 10 años de propiedad
• Posibilidad de aplazar impuestos en caso de reinversión (art. §6b EStG)

Ejemplo:
Ingresos: €15.000
Gastos: €7.000
Amortización: €4.000
Base imponible: €4.000

🇮🇹 Italia

Régimen simplificado: Cedolare Secca

• Tasa fija del 21 % para alquiler a largo plazo
• Tasa reducida del 10 % para alquiler social
• Sin obligación de declarar gastos
• Accesible para residentes y no residentes

Ejemplo:
Ingresos por alquiler: €14.000
Impuesto: 21 % → €2.940

🇬🇷 Grecia

• Tramos de impuesto sobre alquiler:
  • 15 % hasta €12.000
  • 35 % entre €12.001–€35.000
  • 45 % a partir de €35.000
• Deducciones: intereses, reparaciones, seguros
• Amortización: 2–4 % anual
• Alquileres de corta duración (Airbnb): tasa separada entre 15–30 %

🇨🇾 Chipre

• Impuesto progresivo sobre ingresos por alquiler
• Exención de plusvalías en venta de vivienda principal después de 5 años
• Deducciones permitidas: intereses, reparaciones, impuestos locales

Precios medios del mercado inmobiliario en Europa (2025, €/m²)

Conclusión

¿Cómo maximizar el ahorro fiscal en bienes raíces con los descuentos vigentes en Europa en 2025? La clave está en elegir el país y el régimen fiscal más adecuado para tu perfil.

✅ ¿Quieres deducir todos tus gastos reales? Alemania y Francia ofrecen sistemas muy completos y flexibles.
✅ ¿Prefieres una tasa fija y simplicidad administrativa? Italia y Portugal son las opciones ideales.
✅ ¿Buscas descuentos automáticos sobre el alquiler? España ofrece una bonificación del 60 % muy atractiva.
✅ ¿Quieres aplazar el pago del impuesto por venta? Alemania y Portugal lo permiten de forma legal.

🧾 Consejo práctico: lleva un registro detallado de todos tus gastos, consulta con un asesor local y elige el régimen fiscal más adecuado para ti.

Resumen: Optimizar la fiscalidad inmobiliaria no es solo una cuestión de declarar correctamente, sino de estrategia. Con buenas herramientas legales y planificación, tu propiedad no solo generará ingresos, sino que lo hará con la menor carga fiscal posible.