Bienes raíces logísticas: la clase de activos estrella en ascenso en Europa

En los últimos años, el sector inmobiliario logístico se ha convertido en una de las clases de activos más demandadas y dinámicas en Europa. Impulsado por la rápida expansión del comercio electrónico, los cambios en las estrategias de la cadena de suministro y las crecientes demandas de los consumidores, este sector es ahora un foco principal para inversores y desarrolladores. En 2023, el volumen total de transacciones en el mercado inmobiliario logístico europeo alcanzó un máximo histórico de 64.000 millones de euros, destacando su crecimiento significativo.
Factores clave que impulsan el crecimiento
El auge del comercio electrónico
El crecimiento explosivo del comercio electrónico es un factor principal detrás del aumento de la demanda de inmuebles logísticos. Según Eurostat, las ventas minoristas en línea en Europa han crecido más del 50 % desde 2019, alcanzando un total de más de 700.000 millones de euros en 2023. Para satisfacer las crecientes expectativas de los consumidores en cuanto a entregas más rápidas, los minoristas y los proveedores de logística de terceros compiten por asegurar almacenes y centros de distribución estratégicamente ubicados. Como resultado, los activos logísticos de primera categoría en los principales mercados europeos tienen ahora tasas de vacancia históricamente bajas, con un promedio del 3 %.
La relocalización y la transformación de las cadenas de suministro
Las interrupciones causadas por la pandemia de COVID-19 y las tensiones geopolíticas mundiales han llevado a las empresas a replantearse sus cadenas de suministro. La relocalización —el traslado de la producción más cerca de los mercados de consumo— ha ganado popularidad. Esta tendencia ha impulsado la demanda de instalaciones logísticas cerca de centros urbanos y principales rutas de transporte. Por ejemplo, Alemania, el mayor mercado logístico de Europa, registró más de 1.500 transacciones de bienes inmuebles logísticos en 2023, con puntos clave en ciudades como Fráncfort, Hamburgo y Múnich.
Requisitos de sostenibilidad
La sostenibilidad es otro factor crucial que está moldeando el panorama inmobiliario logístico. Tanto los inversores como los inquilinos priorizan los edificios ecológicos con características energéticamente eficientes, sistemas de energía renovable y certificaciones como BREEAM o LEED. Según CBRE, aproximadamente el 40 % de los nuevos desarrollos logísticos en Europa en 2023 cumplieron con los estándares de construcción sostenible, subrayando el compromiso del sector con la responsabilidad medioambiental.
Principales mercados y regiones emergentes
Alemania: el líder en logística
Alemania sigue siendo el pilar del mercado inmobiliario logístico de Europa. En 2023, el país representó casi 15.000 millones de euros en transacciones, consolidando su posición como el mayor mercado de la región. Ubicaciones como la región del Ruhr y Berlín han experimentado una gran demanda, con un aumento de los alquileres del 8 % interanual.
Reino Unido: estabilidad post-Brexit
A pesar de las incertidumbres relacionadas con el Brexit, el Reino Unido continúa siendo un actor clave en el mercado inmobiliario logístico. En 2023, el volumen de transacciones alcanzó los 12.000 millones de euros, impulsado por importantes inversiones en regiones como Midlands y el sureste. La creciente popularidad de los servicios de entrega de alimentos y los centros de cumplimiento rápido ha fortalecido aún más la demanda.
Estrellas emergentes: Polonia y la República Checa
Europa del Este está emergiendo como un punto caliente para las inversiones en bienes raíces logísticos. Polonia, en particular, registró un aumento del 20 % en inversiones en 2023, alcanzando los 6.000 millones de euros. Gracias a su ubicación estratégica como enlace entre Europa Occidental y Asia, y sus costos laborales competitivos, Polonia está ganando atractivo rápidamente. De manera similar, la República Checa ha mostrado una sólida actividad, con tasas de vacancia en Praga por debajo del 2 %.
Desafíos del sector
Aunque el potencial de crecimiento del mercado inmobiliario logístico en Europa es inmenso, todavía enfrenta varios desafíos:
• Disponibilidad de terrenos: La tierra adecuada cerca de áreas urbanas es escasa, lo que aumenta los costos y complica los desarrollos. Por ejemplo, los precios de terrenos para uso logístico cerca de París aumentaron un 15 % en 2023.
• Complejidad regulatoria: Las estrictas normativas de zonificación y las leyes medioambientales pueden causar retrasos significativos en la aprobación de proyectos. En Italia, obtener permisos para instalaciones logísticas ahora toma un promedio de 18 meses.
• Aumento de costos: La inflación y el incremento de los costos de construcción están afectando la rentabilidad de los proyectos. En 2023, los costos de construcción de propiedades logísticas en Europa aumentaron un promedio del 7 %.
Tecnología que da forma al futuro
Los avances tecnológicos están transformando el sector inmobiliario logístico. Los sistemas automatizados de almacenamiento y recuperación (AS/RS), la robótica y las instalaciones habilitadas para el Internet de las cosas (IoT) se están convirtiendo en la norma. Estas innovaciones mejoran la eficiencia y atraen a inquilinos que buscan soluciones de última generación. Por ejemplo, Prologis informó que el 60 % de sus propiedades recién arrendadas en 2023 incluyeron tecnologías avanzadas de automatización.
Perspectivas futuras
El futuro del sector inmobiliario logístico en Europa parece prometedor, y los analistas prevén una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 8 % hasta 2027. Las tendencias clave que probablemente darán forma al sector incluyen:
1. Logística urbana: La demanda de entregas en el mismo día está impulsando el crecimiento de centros logísticos urbanos y microcentros de cumplimiento dentro de las ciudades.
2. Avances en sostenibilidad: La integración de energía renovable, edificios con neutralidad de carbono y prácticas de economía circular ganarán mayor relevancia.
3. Crecimiento en mercados emergentes: Países como Rumanía y Hungría ofrecen un potencial significativo para inversiones logísticas.
4. Consolidación del mercado: Es probable que los actores más grandes persigan fusiones y adquisiciones para expandir sus carteras, mientras que las empresas más pequeñas podrían buscar oportunidades de salida.
Conclusión
El sector inmobiliario logístico ha consolidado su posición como una de las clases de activos de más rápido crecimiento en Europa. Con volúmenes de transacciones en máximos históricos y fundamentos sólidos que respaldan la expansión del sector, presenta oportunidades atractivas para los inversores. Sin embargo, abordar desafíos como la escasez de terrenos, las barreras regulatorias y el aumento de costos requerirá una planificación estratégica e innovación. A medida que el comercio electrónico continúa prosperando y las cadenas de suministro se adaptan a nuevas realidades, el sector inmobiliario logístico se mantendrá como una pieza clave en la estructura económica de Europa.