En los últimos años, Francia ha estado revisando activamente su legislación inmobiliaria para abordar desafíos urgentes, como el aumento de los precios de la vivienda, la escasez de alojamiento y el desequilibrio entre los alquileres a corto y largo plazo. Estos cambios afectan tanto a los propietarios como a los inquilinos, abarcando beneficios fiscales, reglas de alquiler e incentivos a la inversión. A continuación, se presenta un resumen de las principales actualizaciones en este ámbito.
Nuevas reglas para los alquileres a corto plazo
En noviembre de 2024, la Asamblea Nacional Francesa adoptó una serie de medidas para endurecer las regulaciones sobre los alquileres a corto plazo. Estos cambios buscan reducir el impacto de los alquileres turísticos en el mercado de vivienda a largo plazo.
Mayor autonomía para las autoridades locales
Anteriormente, la regulación de los alquileres a corto plazo estaba gobernada principalmente por reglas nacionales. Ahora, las autoridades locales han obtenido más autonomía. Pueden establecer cuotas sobre el número de propiedades disponibles para alquileres turísticos e imponer restricciones en áreas específicas. Por ejemplo, algunas ciudades pueden exigir a los propietarios que registren sus propiedades o limitar los alquileres a corto plazo en distritos históricos para equilibrar las necesidades de los residentes permanentes y los visitantes.
Reducción de los beneficios fiscales para los alquileres turísticos
La legislación también ha endurecido las condiciones fiscales para los propietarios que alquilan a turistas. Anteriormente, podían beneficiarse de importantes descuentos fiscales de hasta el 71 % si sus ingresos por alquiler no superaban los 188.700 € anuales. Ahora, este umbral se ha reducido al 50 %, con un ingreso máximo de 77.700 €. Para propiedades no clasificadas, el descuento fiscal se redujo del 50 % al 30 %, con un límite de ingresos de 15.000 € anuales. Este cambio busca alentar a los propietarios a optar por alquileres a largo plazo, aumentando así la disponibilidad de vivienda.
Cambios en la legislación fiscal
Uno de los principales objetivos de estas reformas es igualar las condiciones fiscales entre los alquileres a corto y largo plazo. La reducción de las preferencias fiscales para la vivienda turística alinea estas condiciones con las de los alquileres a largo plazo, lo que se espera aumente el interés en estos últimos. Esto crea un mercado de alquiler más estable y amplía las opciones de vivienda para los inquilinos permanentes.
Ley “Pinel” e incentivos para la construcción
Para abordar la escasez de viviendas, Francia ha promovido activamente el programa de la Ley “Pinel”. Esta es una de las iniciativas más populares para atraer inversiones en la construcción de nuevas viviendas, ofreciendo importantes incentivos fiscales.
¿Cómo funciona el programa?
La esencia del programa radica en ofrecer reducciones fiscales a los inversores que compran propiedades y las alquilan por un período de 6 a 12 años. Dependiendo del período de alquiler, el descuento fiscal puede alcanzar hasta 63.000 €. Sin embargo, se aplican requisitos estrictos: la propiedad debe estar ubicada en regiones con alta demanda de vivienda y cumplir con los estándares modernos de eficiencia energética y medioambientales.
Beneficios y objetivos de la ley
La Ley “Pinel” estimula las inversiones en áreas con escasez de vivienda. También promueve el desarrollo de edificios energéticamente eficientes, alineándose con los objetivos globales de Francia para reducir su huella de carbono. Para los inversores, esto representa una forma rentable de asignar fondos, ya que los incentivos fiscales reducen significativamente los costos.
Nueva legislación sobre inmigración
La inmigración desempeña un papel crucial en la configuración de la demanda de vivienda en Francia. A finales de 2023, se aprobó una ley que introduce cambios en la elegibilidad para beneficios sociales y el acceso a subsidios gubernamentales para la vivienda.
Restricciones a los beneficios sociales para los inmigrantes
Según las nuevas reglas, solo los extranjeros que hayan vivido en Francia durante un período especificado serán elegibles para recibir asistencia gubernamental. Este período se establece en 30 meses para las personas empleadas y cinco años para los desempleados. Estos cambios buscan reducir la carga sobre el sistema social del país, pero podrían disminuir la demanda de alquiler de vivienda entre los migrantes, especialmente en las grandes ciudades.
Requisitos más estrictos para permisos de residencia
También se han introducido requisitos más estrictos para la obtención de permisos de residencia. Estos cambios afectarán particularmente a los ciudadanos extranjeros que alquilan viviendas a largo plazo.
Enfrentando las propiedades vacías
Francia tiene un número significativo de propiedades vacías que no se utilizan para fines residenciales. Los legisladores buscan abordar este problema mediante la introducción de sanciones para los propietarios que no alquilan o utilizan sus propiedades. Por ejemplo, en algunas ciudades se imponen impuestos adicionales a las propiedades desocupadas durante más de un año. Esto pretende alentar a los propietarios a alquilar o vender sus propiedades, aumentando así la disponibilidad de viviendas.
Renovación energética de viviendas antiguas
Francia está promoviendo activamente programas para renovar viviendas antiguas y mejorar su eficiencia energética. Estas medidas incluyen exigir a los propietarios que actualicen sus propiedades para cumplir con los estándares modernos. A partir de 2025, las propiedades que no cumplan con los requisitos mínimos de eficiencia energética podrían ser excluidas del mercado de alquiler. Esto impulsa a los propietarios a invertir en reparaciones y modernizaciones.
Impacto de los cambios en el mercado
Estos cambios han tenido un impacto significativo en el mercado inmobiliario de Francia:
- Reducción de propiedades para alquileres a corto plazo: Las reglas más estrictas sobre alquileres turísticos ya están mostrando resultados, con muchos propietarios cambiando a alquileres a largo plazo para evitar impuestos y sanciones adicionales.
- Aumento de la inversión en nuevas viviendas: Programas como la Ley “Pinel” hacen que la compra de propiedades nuevas sea más atractiva para los inversores, fomentando el crecimiento del mercado de la construcción.
- Cambio en la demanda de inquilinos: Las nuevas reglas sobre inmigración y las medidas para abordar las propiedades vacías podrían alterar la demanda de viviendas de alquiler, especialmente en las grandes ciudades.
- Mejora en la calidad de las viviendas: Las reformas en eficiencia energética están ayudando a modernizar el parque de viviendas antiguas, haciéndolas más cómodas para los inquilinos.
Conclusión
Francia está en camino de crear un mercado inmobiliario más equilibrado y sostenible. Las regulaciones más estrictas para alquileres a corto plazo, las reformas fiscales y los incentivos para la construcción tienen como objetivo aumentar la disponibilidad de viviendas para los residentes permanentes. Al mismo tiempo, el gobierno continúa trabajando para mejorar la calidad de las viviendas, incluidas las mejoras en eficiencia energética.
Estas reformas abordan los desafíos clave del mercado inmobiliario francés: la escasez de vivienda, los altos precios de las propiedades y la creciente demanda de alquileres a largo plazo. Aunque algunas medidas pueden parecer estrictas, su objetivo final es encontrar un equilibrio entre los intereses de los propietarios, los inquilinos y el Estado.
