Die europ\u00e4ische Datenwirtschaft w\u00e4chst schneller als die physische Infrastruktur, die sie tragen kann. In Deutschland dr\u00e4ngt dieser Druck einen der gr\u00f6\u00dften b\u00f6rsennotierten Immobilienbesitzer des Landes, Aroundtown, in eine neue strategische Richtung. Nach Jahren der Abh\u00e4ngigkeit von B\u00fcros, Hotels und Wohnimmobilien bewegt sich das Unternehmen nun in Richtung digitale Infrastruktur. Laut den neuesten Angaben erwartet Aroundtown, dass sein erstes deutsches Rechenzentrum in Berlin innerhalb der n\u00e4chsten drei Jahre in Betrieb geht \u2013 also etwa bis 2028.<\/p>\n
Dieser Plan bedeutet einen strukturellen Wandel: Anstatt auf eine Erholung der B\u00fcrom\u00e4rkte zu warten, positioniert sich das Unternehmen im Zentrum des wachsenden Bedarfs Deutschlands an KI-f\u00e4higen, stromintensiven Anlagen.<\/p>\n
Der Strategiewechsel von Aroundtown spiegelt die Realit\u00e4t des deutschen B\u00fcromarkts nach der Pandemie wider. Hybrides Arbeiten hat die Nachfrage ged\u00e4mpft \u2013 besonders in Geb\u00e4uden ohne hohe ESG-Standards oder flexible Grundrisse. In Berlin ist die Leerstandsquote auf 8\u201310 Prozent gestiegen, was 1,8\u20132,1 Millionen Quadratmetern ungenutzter Fl\u00e4che entspricht. Spitzenlagen ziehen weiterhin Mieter an, doch der breite Markt hat erheblich an St\u00e4rke verloren.<\/p>\n
Die Spitzenmieten im Berliner CBD liegen weiterhin bei rund 46\u201346,50 \u20ac pro Quadratmeter im Monat, w\u00e4hrend das breitere Marktniveau eher bei 25 \u20ac pro Quadratmeter liegt. Diese Spanne zeigt die wachsende Kluft zwischen hochwertigen Objekten und \u00e4lteren Best\u00e4nden, die immer schwerer zu vermieten sind.<\/p>\n
F\u00fcr Eigent\u00fcmer mit Tausenden Quadratmetern leerstehenden oder unterperformenden B\u00fcros stellt dieses Ungleichgewicht eine strategische Herausforderung dar. Aroundtown reagiert, indem es Geb\u00e4ude umnutzt, die traditionelle Mieter nicht mehr nachfragen. Teile des Portfolios werden bereits in Serviced Apartments umgewandelt, die 2026 er\u00f6ffnet werden sollen. Rechenzentren sind der n\u00e4chste \u2013 und deutlich gr\u00f6\u00dfere \u2013 Schritt.<\/p>\n
Der entscheidende Moment kam Mitte 2025, als Aroundtown best\u00e4tigte, die Umwandlung von B\u00fcros in Rechenzentren zu pr\u00fcfen. Bis Sp\u00e4tsommer hatte das Unternehmen erste Netzkapazit\u00e4tszusagen f\u00fcr mehrere Standorte in Berlin erhalten \u2013 ein entscheidender Meilenstein in einem Sektor, in dem der Zugang zum Stromnetz wertvoller ist als die Immobilie selbst.<\/p>\n
Im November gab das Management bekannt, dass zehn Geb\u00e4ude in Deutschland als potenzielle Rechenzentrumsstandorte identifiziert wurden, sechs Berliner Projekte bereits erste Energie-Genehmigungen besitzen und das erste Berliner Rechenzentrum innerhalb von drei Jahren in Betrieb gehen soll. Diese Zeitachse deutet auf 2028 hin, wobei das Unternehmen betont, dass der Zeitplan von vollst\u00e4ndigen Stromvertr\u00e4gen und technischen Umr\u00fcstungen abh\u00e4ngt.<\/p>\n
Der Kapitalmarktchef Timothy Wright weist immer wieder darauf hin, dass Netzanschl\u00fcsse der neue Engpass sind. Im Gegensatz zu normalen B\u00fcroausbauten ben\u00f6tigen Rechenzentren eine garantierte Stromversorgung, Redundanz, K\u00fchlung und Konnektivit\u00e4t. Projekte k\u00f6nnen nicht voranschreiten, bis die Energieversorger ihre Kapazit\u00e4t best\u00e4tigen \u2013 ein Prozess, der oft komplexer ist als der Bau selbst.<\/p>\n
Aroundtown hat keine spezifischen Budgets f\u00fcr einzelne Anlagen ver\u00f6ffentlicht. Branchenrichtwerte sch\u00e4tzen die Baukosten von Rechenzentren jedoch auf 6,6\u201312,1 Millionen \u20ac pro MW IT-Last. Ein 20-MW-Projekt \u2013 ein Ma\u00dfstab, der f\u00fcr eine m\u00f6gliche Umr\u00fcstung in Frankfurt genannt wurde \u2013 w\u00fcrde somit Investitionen von 130\u2013240 Millionen \u20ac erfordern.<\/p>\n
Die Einnahmen bewegen sich hingegen auf einem v\u00f6llig anderen Niveau als B\u00fcrovermietungen. Wholesale-Colocation-Mieten in Deutschland liegen zwischen 180 und 300 \u20ac pro kW im Monat. Eine 10-MW-Anlage kann 22\u201336 Millionen \u20ac pro Jahr einbringen, eine 20-MW-Anlage 44\u201372 Millionen \u20ac, abh\u00e4ngig vom Mietermix und den Verf\u00fcgbarkeitsanforderungen. Selbst unter Ber\u00fccksichtigung der Betriebskosten ist der Wertzuwachs im Vergleich zu B\u00fcrofl\u00e4chen erheblich.<\/p>\n
Deutschland erwartet bis 2030 eine Verdopplung der Rechenzentrumskapazit\u00e4t, steht aber zugleich vor zunehmenden Sorgen hinsichtlich der Stromversorgung. Die Bundesnetzagentur warnt, dass die Nachfrage aus KI-Rechenleistung, Cloud-Diensten und Elektrofahrzeugen das Wachstum erneuerbarer Energien und flexibler Gaskraftwerke \u00fcbertreffen k\u00f6nnte.<\/p>\n
In St\u00e4dten wie Frankfurt und Amsterdam reichen die Wartelisten f\u00fcr neue Netzanschl\u00fcsse bereits \u00fcber mehrere Jahre. Umspannwerke und Transformatoren ben\u00f6tigen lange Planungs- und Bauzeiten, Umweltgenehmigungen sind streng, und Kommunen verlangen zunehmend die Nutzung von Abw\u00e4rme aus Rechenzentren f\u00fcr Fernw\u00e4rmenetze.<\/p>\n
Laut deutschen und EU-Regelungen m\u00fcssen Rechenzentren bereits mindestens 50 Prozent erneuerbaren Strom nutzen \u2013 ein Anteil, der bis 2027 auf nahezu 100 Prozent steigen soll. Dies zwingt Betreiber, langfristige gr\u00fcne PPA-Vertr\u00e4ge abzuschlie\u00dfen, was die Komplexit\u00e4t weiter erh\u00f6ht. F\u00fcr Aroundtown sind fr\u00fche Netzkapazit\u00e4tszusagen in Berlin deshalb keine Formalit\u00e4t, sondern das Fundament des Gesch\u00e4ftsmodells.<\/p>\n
Der Berliner B\u00fcrosektor befindet sich weiterhin in einer Schw\u00e4chephase. Die Fl\u00e4chennachfrage bleibt unter dem Vorkrisenniveau, die Leerstandsquote steigt und \u00e4ltere Geb\u00e4ude finden selbst zu reduzierten Mieten schwer Mieter. Analysten erwarten, dass die Leerstandsquote auf 11 Prozent steigen k\u00f6nnte, falls das neue Angebot schneller w\u00e4chst als die Nachfrage.<\/p>\n
Vor diesem Hintergrund k\u00f6nnte die Umwandlung veralteter B\u00fcros in Rechenzentren sp\u00fcrbare Auswirkungen haben. Geb\u00e4ude, die f\u00fcr moderne B\u00fcronutzer ungeeignet sind \u2013 niedrige Decken, wenig Tageslicht, veraltete technische Systeme \u2013 k\u00f6nnen sich besser f\u00fcr technische Infrastruktur eignen. Trotz hoher Kosten k\u00f6nnen solche Umnutzungen eine leerstehende Immobilie in einen langfristigen, infrastrukturellen Cashflow verwandeln. Wenn digitale Infrastruktur klassische B\u00fcronachfrage preislich \u00fcbertrifft, k\u00f6nnten Grundst\u00fcckswerte in einigen Teilm\u00e4rkten steigen. Gleichzeitig m\u00fcssen Kommunen wirtschaftliche Vorteile gegen Energieverbrauch, W\u00e4rmeentwicklung und L\u00e4rmemissionen abw\u00e4gen, was zu strengeren Standards und W\u00e4rme-R\u00fcckgewinnungspflichten f\u00fchren d\u00fcrfte.<\/p>\n
Das Management h\u00e4lt beide Optionen offen. Wenn alle Genehmigungen vorliegen, kann Aroundtown die Anlagen gemeinsam mit einem spezialisierten Partner betreiben oder vollst\u00e4ndig genehmigte, baubereite Projekte an Infrastrukturfonds verkaufen. Angesichts der Verschuldung und des Zinsumfelds rechnen Analysten mit einer Mischstrategie: Einige Projekte in Berlin und Frankfurt behalten, andere zur Bilanzst\u00e4rkung verkaufen.<\/p>\n
Die Entscheidung von Aroundtown, sein erstes Berliner Rechenzentrum bis 2028 zu starten, markiert einen bedeutenden Wandel in der deutschen Immobilienlandschaft. Der Schritt ist defensiv \u2013 als Antwort auf hohe B\u00fcro-Leerst\u00e4nde \u2013 und zugleich opportunistisch, da einer der am schnellsten wachsenden europ\u00e4ischen Sektoren adressiert wird. Wenn die Netzanschl\u00fcsse wie geplant vorankommen, k\u00f6nnte das Unternehmen Teile seines Portfolios von schw\u00e4chelnden B\u00fcrobl\u00f6cken in hochbewertete digitale Infrastruktur verwandeln.<\/p>\n
F\u00fcr Deutschland ist dies Teil einer gr\u00f6\u00dferen Entwicklung: St\u00e4dte konkurrieren nicht mehr um Firmenzentralen, sondern um Megawatt, K\u00fchlkapazit\u00e4ten und Glasfasernetze. Die Eigent\u00fcmer, die sich diese Grundlagen fr\u00fch sichern, werden die Infrastruktur hinter dem europ\u00e4ischen KI- und Cloud-Ausbau des n\u00e4chsten Jahrzehnts pr\u00e4gen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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