{"id":47904,"date":"2025-09-04T09:55:54","date_gmt":"2025-09-04T05:55:54","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/2025\/09\/04\/barcelona-schafft-touristenwohnungs-lizenzen-bis-2028-ab-investoren-setzen-auf-langzeitmieten-und-aparthotels\/"},"modified":"2025-09-04T10:02:56","modified_gmt":"2025-09-04T06:02:56","slug":"barcelona-schafft-touristenwohnungs-lizenzen-bis-2028-ab-investoren-setzen-auf-langzeitmieten-und-aparthotels","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/de\/2025\/09\/04\/barcelona-schafft-touristenwohnungs-lizenzen-bis-2028-ab-investoren-setzen-auf-langzeitmieten-und-aparthotels\/","title":{"rendered":"Barcelona schafft Touristenwohnungs-Lizenzen bis 2028 ab: Investoren setzen auf Langzeitmieten und Aparthotels"},"content":{"rendered":"

Barcelona zieht eine klare Grenze: Ab November 2028 wird keine der \u00fcber 10.000 touristisch genutzten Wohnungen (HUTs) der Stadt mehr eine Lizenz verl\u00e4ngert bekommen<\/strong>. Erstmals am 21. Juni 2024 angek\u00fcndigt und sp\u00e4ter vom spanischen Verfassungsgericht best\u00e4tigt, soll die Ma\u00dfnahme Wohnungen an die Einwohner zur\u00fcckgeben und den Mietanstieg auf dem teuersten Mietmarkt Spaniens bremsen. \u201eVamos por el buen camino<\/strong>\u201c, erkl\u00e4rte B\u00fcrgermeister Jaume Collboni<\/strong> nach dem Urteil und sprach von \u201eeiner gro\u00dfartigen Nachricht f\u00fcr das Recht auf Wohnen\u201c.<\/p>\n

Was das Urteil \u00e4ndert \u2013 und warum November 2028 entscheidend ist<\/h2>\n

Am 13. M\u00e4rz 2025<\/strong> best\u00e4tigte das Verfassungsgericht<\/strong> das Dekret-Gesetz 3\/2023 Kataloniens<\/strong>, das es Gemeinden mit Wohnungsnot erlaubt, Touristenwohnungs-Lizenzen zu begrenzen und zeitlich zu befristen<\/strong>. Wichtige Punkte, die nun gelten: HUT-Aktivit\u00e4t erfordert eine st\u00e4dtebauliche Genehmigung, befristet auf f\u00fcnf Jahre<\/strong> (Verl\u00e4ngerung nur, wenn es die Planung zul\u00e4sst); Obergrenzen k\u00f6nnen bei bis zu 10 HUTs pro 100 Einwohner<\/strong> gesetzt werden; und Gemeinden k\u00f6nnen bestehende Genehmigungen nach einer \u00dcbergangszeit auslaufen lassen<\/strong>. Barcelona nutzt diesen Rahmen, um die bestehenden HUT-Lizenzen im November 2028 auslaufen zu lassen<\/strong> und das Angebot in den Wohnungsmarkt zur\u00fcckzuf\u00fchren. Zudem definiert Katalonien ein HUT als eine Wohnung, die vollst\u00e4ndig an Dritte f\u00fcr Aufenthalte von 31 Tagen oder weniger \u00fcberlassen wird<\/strong>. Diese 31-Tage-Grenze<\/strong> ist nun der zentrale Compliance-Ma\u00dfstab und lenkt ehemalige Kurzzeitangebote in mittelfristige (31\u2013180 Tage)<\/strong> und langfristige<\/strong> Mietformate.<\/p>\n

Preise: Mieten, Zimmer und Hotelraten geben den Takt vor<\/h2>\n

Die Mieten bleiben Spaniens h\u00f6chste. Fr\u00fchjahr 2025<\/strong>: Barcelona bei etwa 23,5\u201323,9 \u20ac\/m\u00b2\/Monat<\/strong> (Idealista, st\u00e4dtische Daten), ein zweistelliger Anstieg gegen\u00fcber dem Vorjahr. Das bedeutet bei einer 70-m\u00b2-Wohnung \u22481.650 \u20ac\/Monat<\/strong>, bei 80 m\u00b2 \u22481.900 \u20ac\/Monat<\/strong> \u2014 ein Hintergrund, der die politische Sto\u00dfrichtung erkl\u00e4rt. Am st\u00e4rksten ist der Druck im unteren Segment: Im September 2025<\/strong> lag der durchschnittliche Zimmerpreis bei \u2248570 \u20ac\/Monat<\/strong>, in Top-Lagen oft 800\u20131.000 \u20ac<\/strong>. Diese Nachfrage st\u00fctzt mittelfristige, Zimmer-f\u00fcr-Zimmer- und Coliving-Modelle<\/strong>, die die 31-Tage-Regel einhalten. Auch Hotels boomen und st\u00e4rken die Logik von Aparthotel- oder Serviced-Apartment-Umwandlungen<\/strong>, wo es der Bebauungsplan erlaubt. Im M\u00e4rz 2025<\/strong> erreichte der ADR Barcelonas 197 \u20ac<\/strong>, mit einem Spitzenwert von 436 \u20ac<\/strong> in der MWC-Woche<\/strong> \u2014 dem h\u00f6chsten M\u00e4rz-Wert aller Zeiten. Daten f\u00fcr das erste Halbjahr 2025 zeigen einen ADR nahe 195 \u20ac<\/strong> bei stabiler Auslastung.<\/p>\n

Der Investoren-Pivot: Drei Modelle ersetzen die HUTs<\/h2>\n

1) Langzeitmieten (3\u20135 Jahre ASTs)<\/strong>
\nMit Bruttorenditen von \u22486,5\u20136,7 % vor Kosten<\/strong> in Barcelona (Q2 2025) bleibt Buy-to-Let attraktiv, solange die Einstiegspreise stimmen und Leerstand niedrig bleibt. Landesweit lag die Bruttorendite im Q2 2025 bei \u22487,2 %<\/strong>; in gro\u00dfen St\u00e4dten niedriger, mit Madrid \u22485,4 %<\/strong> \u2014 nahe an Staatsanleihen, weshalb Capex, Steuern und Finanzierung eng kalkuliert sein m\u00fcssen.<\/p>\n

2) M\u00f6blierte mittelfristige Vermietungen (31+ Tage)<\/strong>
\nEhemalige Wochenvermieter wechseln auf 31\u2013180-t\u00e4gige Mietvertr\u00e4ge<\/strong>, beliebt bei Studierenden, Projektarbeitern und digitalen Nomaden<\/strong>. Professionell umgesetzt k\u00f6nnen die Effektivmieten \u00fcber klassischen 3\u20135-Jahres-Vertr\u00e4gen liegen, w\u00e4hrend die 31-Tage-Regel eingehalten wird. Barcelona regelt das alquiler de temporada<\/strong> gesondert, daher ist auf Compliance zu achten.<\/p>\n

3) Aparthotels und Serviced Apartments (lizenzierte Hotellerie)<\/strong>
\nInstitutionelles Kapital dr\u00e4ngt bereits in Hotels und Flex-Living<\/strong>. Hotelinvestitionen f\u00fchrten die spanischen CRE-Volumina im 1. Halbjahr 2025 (\u22481,77 Mrd. \u20ac)<\/strong> an, und Berater nennen \u201eLiving<\/strong>\u201c (Build-to-Rent, PBSA, Coliving, Seniorenwohnen, Serviced Apartments) als Priorit\u00e4t. Wo Geb\u00e4ude f\u00fcr Aparthotel-Nutzung umgewidmet<\/strong> werden k\u00f6nnen, umgehen Betreiber das Ende der HUTs und profitieren von Barcelonas starkem ADR- und RevPAR-Zyklus.<\/p>\n

Stimmen aus Rathaus, Eigent\u00fcmerkreisen und Plattformen<\/h2>\n

Rathaus<\/strong>
\nNach dem Urteil sprach Collboni<\/strong> von einem Sieg f\u00fcrs Wohnen: \u201emagn\u00edfica noticia para el derecho a la vivienda\u201c<\/strong>. Die Stadt rechnet damit, dass die R\u00fcckf\u00fchrung von 10.000+ Wohnungen<\/strong> \u201ezehn Jahre freier Wohnungsproduktion\u201c<\/strong> entspricht, und betont, dass die Lizenzen im November 2028 nicht verl\u00e4ngert werden<\/strong>.<\/p>\n

Eigent\u00fcmer<\/strong>
\nDer Verband APARTUR<\/strong> h\u00e4lt die Ma\u00dfnahme f\u00fcr unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig<\/strong> und will auf EU-Ebene<\/strong> mit der Bolkestein-Dienstleistungsrichtlinie<\/strong> klagen. Man denkt an Entsch\u00e4digungsforderungen in Milliardenh\u00f6he<\/strong> und warnt vor illegalem Angebot<\/strong> als Ersatz. \u201eLa UE tumbar\u00e1 la normativa<\/strong>\u201c, so Gesch\u00e4ftsf\u00fchrerin Marian Muro<\/strong>.<\/p>\n

Plattformen<\/strong>
\nBarcelona erh\u00f6ht den Druck auf Airbnb<\/strong> wegen 300\u2013400 nicht lizenzierter Inserate pro Monat<\/strong> und droht mit verwaltungs-, zivil- und strafrechtlichen Konsequenzen bei fehlender ID. Die Kontrolle soll bis 2028 noch versch\u00e4rft werden.<\/p>\n

Nationaler Rahmen<\/strong>
\nSeit dem 1. Juli 2025<\/strong> hat Spanien ein nationales Register f\u00fcr Ferienvermietungen<\/strong> mit einheitlichen IDs eingef\u00fchrt \u2014 ein weiteres Instrument zur Bek\u00e4mpfung illegaler Angebote, w\u00e4hrend Barcelona auf die Frist zusteuert.<\/p>\n

Wie viele Lizenzen \u2014 und wann laufen sie aus?<\/h2>\n

Die Stadt spricht meist von \u201e\u224810.000\u201c<\/strong> legalen HUTs, obwohl fr\u00fche Z\u00e4hlungen 10.101 Lizenzen<\/strong> ergaben; offizielle Daten schwankten zwischen 9.800 und 10.300<\/strong>, abh\u00e4ngig von der Durchsetzung. Alle bestehenden Lizenzen enden im November 2028<\/strong>, und es werden keine neuen HUT-Lizenzen ausgestellt. Ab 2029<\/strong> erwartet Barcelona keine Touristenwohnungen \u201ewie wir sie kennen\u201c<\/strong> mehr.<\/p>\n

Praktische Folgen f\u00fcr Eigent\u00fcmer und Investoren<\/h2>\n
    \n
  • Bewertung auf Basis von Wohnnutzung, nicht HUT-Pr\u00e4mien.<\/strong> Objekte, die wegen HUT-Lizenzen \u00fcberbewertet waren, m\u00fcssen als normale Wohnimmobilien<\/strong> neu kalkuliert werden. Prognosen auf Langzeit- oder Midterm-Vergleiche<\/strong> st\u00fctzen, nicht auf fr\u00fchere Tagesraten.<\/li>\n
  • Ausstattung und Compliance im Blick behalten.<\/strong> Midterm-Mieten verringern Fluktuation, erfordern aber robuste Ausstattungen<\/strong> und voll m\u00f6blierte Einheiten<\/strong>; Capex einplanen, um Miete und Belegung zu sichern.<\/li>\n
  • Aparthotel-Zonierung fr\u00fch pr\u00fcfen.<\/strong> Umwidmungen in Hospitality<\/strong> k\u00f6nnen ADR >195 \u20ac<\/strong> erzielen und MICE-Nachfrage (z. B. MWC<\/strong>) abgreifen, bergen aber Genehmigungs- und Investitionsrisiken. Erfolg h\u00e4ngt von Distriktplanung<\/strong> und dem PEUAT-Hotelplan<\/strong> ab.<\/li>\n
  • Rechtsrisiko und Frist ernst nehmen.<\/strong> Das Urteil macht den Horizont 2028<\/strong> glaubw\u00fcrdig. EU-Klagen k\u00f6nnen dauern, doch Barcelona kann nach geltendem Recht handeln<\/strong>, w\u00e4hrend nationales Register und lokale Kontrolle illegale Kan\u00e4le schlie\u00dfen.<\/li>\n<\/ul>\n

    Fazit<\/h2>\n

    Mit R\u00fcckendeckung des Gerichts ist die Abschaffung der Touristenwohnungs-Lizenzen im November 2028<\/strong> Realit\u00e4t. Die profitablen Alternativen sind Langzeitmieten<\/strong>, m\u00f6blierte 31-Tage-plus-Vermietungen<\/strong> und \u2014 wo m\u00f6glich \u2014 lizenzierte Aparthotels oder Serviced Apartments<\/strong>, die vom starken Hotelzyklus Barcelonas profitieren. Erwartet werden eine Neubewertung<\/strong> ehemaliger HUT-Objekte, h\u00f6here Standards<\/strong> bei Midterm-Mieten und selektives Kapital<\/strong>, das in hotelgest\u00fctzte Formate flie\u00dft, w\u00e4hrend die Stadt das Wohnungsangebot st\u00e4rkt und den Tourismus in legale Bahnen lenkt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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