{"id":47257,"date":"2025-09-26T17:11:49","date_gmt":"2025-09-26T13:11:49","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=47257"},"modified":"2025-09-26T17:16:10","modified_gmt":"2025-09-26T13:16:10","slug":"buero-und-einzelhandelsdeals-brechen-ein-waehrend-sich-der-europaeische-immobilienmarkt-polarisiert","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/de\/2025\/09\/26\/buero-und-einzelhandelsdeals-brechen-ein-waehrend-sich-der-europaeische-immobilienmarkt-polarisiert\/","title":{"rendered":"B\u00fcro- und Einzelhandelsdeals brechen ein w\u00e4hrend sich der europ\u00e4ische Immobilienmarkt polarisiert"},"content":{"rendered":"

Der europ\u00e4ische Gewerbeimmobilienmarkt tritt in eine seiner schwierigsten Phasen seit mehr als einem Jahrzehnt ein, da sich die Investitionsstr\u00f6me deutlich in Richtung hochwertiger, energieeffizienter Verm\u00f6genswerte verlagern und sich von veralteten, nicht zum Kerngesch\u00e4ft geh\u00f6renden Objekten entfernen. Laut MSCI sanken die Transaktionsvolumina im zweiten Quartal 2025 auf rund 46,2 Milliarden Euro<\/strong>, etwa 10 %<\/strong> weniger als im Vorjahr. Im ersten Halbjahr beliefen sich die Gesamtinvestitionen auf 91,7 Milliarden Euro<\/strong>, ein R\u00fcckgang von 7 %<\/strong> im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2024 \u2013 ein deutliches Zeichen f\u00fcr die zunehmende Vorsicht der Investoren angesichts wirtschaftlicher Unsicherheiten.<\/p>\n

Obwohl die Europ\u00e4ische Zentralbank ihren Einlagensatz auf 2 %<\/strong> gesenkt hat, liegen die Finanzierungskosten weiterhin deutlich \u00fcber dem Niveau vor der Pandemie. Fremdkapital bleibt teuer, insbesondere f\u00fcr Value-Add-Strategien und Objekte, die umfangreiche Investitionen ben\u00f6tigen, um ESG-Standards zu erf\u00fcllen. Infolgedessen konzentriert sich die Liquidit\u00e4t auf das sicherste Marktsegment, wobei das meiste Kapital in erstklassige, einkommensstabile Verm\u00f6genswerte flie\u00dft.<\/p>\n

Warum B\u00fcroinvestitionen unter Druck stehen, w\u00e4hrend Leerst\u00e4nde steigen<\/h3>\n

Der B\u00fcrosektor bleibt der schw\u00e4chste Teilmarkt. In Deutschland sanken die Transaktionsvolumina im zweiten Quartal auf nur 765 Millionen Euro<\/strong>, was zu einem Halbjahreswert von 2,1 Milliarden Euro<\/strong> f\u00fchrte \u2013 ein R\u00fcckgang um 23 %<\/strong> gegen\u00fcber dem Vorjahr. Trotz eines Anstiegs der Spitzenmieten um 11\u201312 %<\/strong> in Frankfurt und M\u00fcnchen sind die Leerstandsquoten in den \u201eBig Seven\u201c-M\u00e4rkten auf 7,7 %<\/strong> gestiegen, was 7,6 Millionen m\u00b2<\/strong> ungenutzter Fl\u00e4che bedeutet.<\/p>\n

Die Spitzenrenditen f\u00fcr B\u00fcroimmobilien in Europas f\u00fchrenden St\u00e4dten liegen derzeit bei rund 5 %<\/strong>, wobei Kernobjekte in zentralen deutschen M\u00e4rkten laut CBRE etwa 5,1 %<\/strong> erreichen. Sekund\u00e4rimmobilien hingegen stehen vor weitaus schwierigeren Marktbedingungen, werden h\u00e4ufig mit hohen Abschl\u00e4gen gehandelt oder finden kaum K\u00e4ufer. Viele \u00e4ltere B\u00fcrogeb\u00e4ude erfordern kostspielige Nachhaltigkeitsinvestitionen, um wettbewerbsf\u00e4hig zu bleiben \u2013 ein Risiko, das die meisten Investoren unter den aktuellen Finanzierungsbedingungen nicht eingehen wollen.<\/p>\n

Die Kluft zwischen hochwertigen und sekund\u00e4ren Objekten vergr\u00f6\u00dfert sich. Zentral gelegene, hochwertige B\u00fcros ziehen weiterhin institutionelles Kapital an, w\u00e4hrend veraltete Geb\u00e4ude in Randlagen selbst bei hohen Preisnachl\u00e4ssen schwer verk\u00e4uflich sind.<\/p>\n

Wie der Einzelhandelssektor nach einem starken Jahresstart an Dynamik verlor<\/h3>\n

Der Einzelhandelssektor startete 2025 stark, mit einem Anstieg der Investitionsvolumina um 26 %<\/strong> im ersten Quartal auf rund 8,4 Milliarden Euro<\/strong>, unterst\u00fctzt durch mehrere gro\u00dfe Transaktionen in Spanien und Portugal. Im zweiten Quartal lie\u00df die Dynamik jedoch nach, da steigende Finanzierungskosten und sich \u00e4nderndes Konsumverhalten das Vertrauen schw\u00e4chten.<\/p>\n

In Deutschland sanken die Einzelhandelsinvestitionen im ersten Halbjahr um 19 %<\/strong> auf 2,9 Milliarden Euro<\/strong>, was etwa 20 % der gesamten Gewerbeimmobilieninvestitionen ausmacht. Die Spitzenrenditen liegen derzeit bei 3,5 %<\/strong> f\u00fcr Innenstadtlagen, 4,6 %<\/strong> f\u00fcr Fachmarktzentren und 5,9 %<\/strong> f\u00fcr dominante Einkaufszentren. \u00c4ltere Einkaufszentren mit schw\u00e4cherer Mieterstruktur bleiben illiquide und stehen oft monatelang ohne ernsthafte Angebote auf dem Markt.<\/p>\n

Dennoch verdeutlichen mehrere bedeutende Deals die anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Einzelhandelsimmobilien. Castellana Properties erwarb das Bonaire-Einkaufszentrum in Valencia f\u00fcr 305 Millionen Euro<\/strong> mit einer Rendite von rund 7 %<\/strong>, w\u00e4hrend das Jervis Shopping Center in Dublin Angebote von etwa 110 Millionen Euro<\/strong> erhielt \u2013 leicht unter dem Richtpreis, was zeigt, dass K\u00e4ufer sehr preissensibel bleiben.<\/p>\n

Was l\u00e4nderspezifische Trends \u00fcber Europas fragmentierten Markt aussagen<\/h3>\n
    \n
  • Vereinigtes K\u00f6nigreich:<\/strong> Die Investitionsvolumina im zweiten Quartal fielen um 11 %<\/strong> auf 13,9 Milliarden Euro<\/strong>. London bleibt relativ widerstandsf\u00e4hig, w\u00e4hrend regionale M\u00e4rkte weiter schw\u00e4cheln.<\/li>\n
  • Deutschland:<\/strong> Die Gesamtvolumina im ersten Halbjahr erreichten 14,2 Milliarden Euro<\/strong> (-2 %<\/strong> gegen\u00fcber dem Vorjahr), wobei B\u00fcroinvestitionen um 23 %<\/strong> und Einzelhandelsinvestitionen um 19 %<\/strong> zur\u00fcckgingen.<\/li>\n
  • Frankreich:<\/strong> Transaktionen konzentrieren sich auf erstklassige CBD-Objekte mit langfristigen Mietvertr\u00e4gen, w\u00e4hrend sekund\u00e4re Verm\u00f6genswerte nur begrenztes Interesse wecken.<\/li>\n
  • Spanien und Portugal:<\/strong> Gro\u00dfe Einkaufszentren-Deals, darunter Bonaire (305 Millionen Euro) und der laufende Teilverkauf einer Beteiligung an Xanad\u00fa, st\u00fctzten die Volumina, doch die Selektivit\u00e4t bleibt hoch.<\/li>\n<\/ul>\n

    Hauptfaktoren hinter der Verlangsamung der Gewerbeimmobilieninvestitionen in Europa<\/h3>\n

    Mehrere strukturelle Faktoren pr\u00e4gen die aktuelle Marktentwicklung:<\/p>\n

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    • Teure Finanzierung:<\/strong> Selbst nach den Zinssenkungen der EZB bleibt die Kreditaufnahme teuer, insbesondere f\u00fcr Objekte mit Sanierungs- oder Repositionierungsbedarf.<\/li>\n
    • Konkurrenz durch Privatkredite:<\/strong> Im ersten Halbjahr 2025 sammelten private Schuldenfonds in Europa fast 40 Milliarden US-Dollar<\/strong> ein \u2013 fast doppelt so viel wie traditionelle Immobilienfonds.<\/li>\n
    • Politische Unsicherheit:<\/strong> Handelskonflikte, regulatorische Ver\u00e4nderungen und geopolitische Instabilit\u00e4t verz\u00f6gern Investitionsentscheidungen.<\/li>\n<\/ul>\n

      Spitzenrenditen, Preisentwicklung und ihre Bedeutung f\u00fcr Investoren<\/h3>\n
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      • Prime-B\u00fcros:<\/strong> Renditen bleiben bei etwa 5 %<\/strong>, w\u00e4hrend Sekund\u00e4rimmobilien mit deutlichen Abschl\u00e4gen gehandelt werden.<\/li>\n
      • Core-Einzelhandel:<\/strong> Dominante Einkaufszentren mit starkem Besucheraufkommen erzielen Renditen von 6\u20137 %<\/strong> oder mehr, w\u00e4hrend schw\u00e4chere Zentren praktisch unverk\u00e4uflich sind.<\/li>\n
      • Notverk\u00e4ufe:<\/strong> Insolvenzbetriebene Transaktionen nehmen zu, da der Refinanzierungsdruck steigt.<\/li>\n<\/ul>\n

        Worauf sich Immobilieninvestoren 2025 konzentrieren sollten<\/h3>\n

        Der starke R\u00fcckgang der B\u00fcro- und Einzelhandelsaktivit\u00e4ten in Europa ist mehr als nur ein zyklischer Abschwung \u2013 er signalisiert eine tiefgreifende strukturelle Neuausrichtung der Investitionspriorit\u00e4ten. Kapital konzentriert sich zunehmend auf hochwertige, ESG-konforme Verm\u00f6genswerte mit stabilen Ertr\u00e4gen, w\u00e4hrend veraltete Objekte mit hohen Abschl\u00e4gen, Refinanzierungsschwierigkeiten und sogar dem Risiko der Obsoleszenz konfrontiert sind.<\/p>\n

        Analysten erwarten, dass der Rest des Jahres 2025 von Einzelobjekttransaktionen<\/strong> und mittelgro\u00dfen Deals (20\u201350 Millionen Euro)<\/strong> dominiert wird, w\u00e4hrend gro\u00dfvolumige Portfoliotransaktionen selten bleiben. Der europ\u00e4ische Immobilienmarkt wird nicht mehr durch das Transaktionsvolumen definiert, sondern durch Selektivit\u00e4t, Resilienz und Polarisierung<\/strong> \u2013 Trends, die die n\u00e4chste Phase des Investitionszyklus pr\u00e4gen werden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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