{"id":36589,"date":"2025-06-20T16:45:36","date_gmt":"2025-06-20T12:45:36","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=36589"},"modified":"2025-06-20T16:48:23","modified_gmt":"2025-06-20T12:48:23","slug":"wie-stepstone-den-sekundaermarkt-fuer-immobilien-zu-einem-kern-asset-machte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/de\/2025\/06\/20\/wie-stepstone-den-sekundaermarkt-fuer-immobilien-zu-einem-kern-asset-machte\/","title":{"rendered":"Wie StepStone den Sekund\u00e4rmarkt f\u00fcr Immobilien zu einem Kern-Asset machte"},"content":{"rendered":"

In einem sich wandelnden globalen Finanzumfeld richten institutionelle Investoren ihren Blick zunehmend auf Alternativen zu klassischen Immobilienstrategien. Ein Bereich, der dabei stark an Bedeutung gewinnt, ist der Immobilien-Sekund\u00e4rmarkt<\/strong> \u2013 ein Segment, das einst als Nische galt, sich heute jedoch zu einer zentralen Komponente institutioneller Portfolios<\/strong> entwickelt hat. An vorderster Front steht dabei die US-amerikanische Investmentgesellschaft StepStone Group<\/strong>, die es geschafft hat, Immobilien-Secondaries als festen Bestandteil der Asset-Allokation zu etablieren<\/strong>.<\/p>\n

Was sind Immobilien-Secondaries?<\/h2>\n

Secondaries im Immobilienbereich bezeichnen den An- und Verkauf bestehender Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds<\/strong>. Im Gegensatz zu Prim\u00e4rinvestitionen \u2013 bei denen Investoren in neu aufgelegte Fonds mit unklarer Zusammensetzung einsteigen \u2013 bieten Sekund\u00e4rinvestitionen den Vorteil, dass bereits bekannte Portfolios<\/strong> mit klaren Cashflows und Risikostrukturen erworben werden.<\/p>\n

Diese Beteiligungen werden oft mit einem Abschlag zur Nettoinventarwert (NAV)<\/strong> gehandelt, insbesondere wenn Verk\u00e4ufer kurzfristig Liquidit\u00e4t ben\u00f6tigen. F\u00fcr K\u00e4ufer ergibt sich so eine attraktive risikoadjustierte Rendite mit reduziertem Blindpool-Risiko<\/strong>.<\/p>\n

StepStones Strategie: Fr\u00fch, fokussiert und datenbasiert<\/h2>\n

StepStone hat bereits zu Beginn der 2010er-Jahre das Potenzial von Immobilien-Secondaries erkannt und in den Aufbau einer datengest\u00fctzten Analyseplattform<\/strong> investiert. Damit konnte das Unternehmen fr\u00fchzeitig Marktchancen identifizieren und pr\u00e4zise bewerten<\/strong>, bevor die Konkurrenz nachzog.<\/p>\n

Bis 2025 verwaltet StepStone \u00fcber 25 Milliarden US-Dollar im Immobiliensegment<\/strong>, davon mehr als 8 Milliarden US-Dollar im Bereich Secondaries<\/strong>. Die Strategie basiert auf:<\/p>\n

    \n
  • Der gezielten \u00dcbernahme von Fondsbeteiligungen mit hochwertigen Bestandsportfolios<\/li>\n
  • Einer globalen Diversifikation nach Regionen und Nutzungsarten<\/li>\n
  • Der Nutzung von Preisabschl\u00e4gen durch Liquidit\u00e4tsbedarf auf Verk\u00e4uferseite<\/li>\n<\/ul>\n

    Warum Secondaries heute als \u201eCore\u201c gelten<\/h2>\n

    Fr\u00fcher galten Immobilien-Secondaries als opportunistische Nische<\/strong>, die nur in Krisenzeiten an Bedeutung gewann. StepStone hat dieses Bild nachhaltig ver\u00e4ndert. Zwischen 2020 und 2025 konnte das Unternehmen nachweisen, dass Secondaries auch in stabilen Marktphasen eine konstante und skalierbare Strategie<\/strong> darstellen.<\/p>\n

    Die Vorteile:<\/p>\n

      \n
    • Reduzierte J-Kurve<\/strong> durch sofortige Cashflows aus bestehenden Objekten<\/li>\n
    • Transparenz<\/strong> durch bekannte Fondsportfolios<\/li>\n
    • G\u00fcnstiger Einstieg<\/strong> durch Abschl\u00e4ge von 5\u201320\u202f%<\/li>\n
    • Sofortige Diversifikation<\/strong> \u00fcber Regionen und Sektoren hinweg<\/li>\n<\/ul>\n

      Gerade in Zeiten schwankender Zinsen und eingeschr\u00e4nkter Kreditvergabe bieten Secondaries eine verl\u00e4ssliche Alternative \u2013 insbesondere f\u00fcr Pensionskassen, Staatsfonds und Stiftungen<\/strong>.<\/p>\n

      Beispiele erfolgreicher Transaktionen<\/h2>\n

      StepStone hat in den letzten Jahren zahlreiche prominente Deals realisiert, darunter:<\/p>\n

        \n
      • 350 Millionen US-Dollar Beteiligung an Blackstone Real Estate Partners<\/strong> mit 12\u202f% NAV-Abschlag<\/li>\n
      • 1,2 Milliarden Euro in europ\u00e4ische Logistikfonds<\/strong> mit stabilisierten Cashflows<\/li>\n
      • \u00dcbernahme von Fondsanteilen eines kanadischen Pensionsfonds<\/strong>, der sein Exposure neu strukturieren wollte<\/li>\n<\/ul>\n

        Diese Transaktionen erzielten interne Renditen (IRR) zwischen 14 und 16\u202f%<\/strong> \u2013 deutlich \u00fcber dem Branchenschnitt und bei gleichzeitig h\u00f6herer Liquidit\u00e4t.<\/p>\n

        Technologie und Daten als Erfolgsfaktoren<\/h2>\n

        StepStone setzt auf eine hauseigene Analytics-Plattform<\/strong>, die unter anderem:<\/p>\n

          \n
        • NAV-Tracking und Fonds-Performance in Echtzeit erm\u00f6glicht<\/li>\n
        • ESG-Daten integriert und bewertet<\/li>\n
        • Stressszenarien simuliert<\/li>\n
        • Portfolios zielgerichtet nach Risikoprofilen strukturiert<\/li>\n<\/ul>\n

          Diese Technologie verschafft StepStone einen Vorsprung bei der Bewertung, Auswahl und dem Abschluss von Deals<\/strong> \u2013 auch bei komplexen Transaktionen.<\/p>\n

          Vergleich mit anderen Immobilienstrategien<\/h2>\n
          \n\n\n\n\n\n\n\n
          Strategie<\/th>\nBeschreibung<\/th>\nErwartete Rendite<\/th>\nHauptrisiken<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
          Core \/ Core+<\/td>\nStabilisierte Objekte mit laufenden Ertr\u00e4gen<\/td>\n5\u20137\u202f%<\/td>\nMarktkorrekturen<\/td>\n<\/tr>\n
          Value-Add<\/td>\nRevitalisierung, Repositionierung<\/td>\n8\u201312\u202f%<\/td>\nBetriebs- und Mietrisiken<\/td>\n<\/tr>\n
          Opportunistisch<\/td>\nProjektentwicklung, Risikosanierung<\/td>\n12\u201318\u202f%<\/td>\nBau- und Zeitrisiken<\/td>\n<\/tr>\n
          Secondaries<\/strong><\/td>\nErwerb von Anteilen an Bestandsfonds<\/td>\n10\u201314\u202f%<\/strong><\/td>\nIlliquidit\u00e4t, Bewertungsrisiken<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/div>\n

          In einem Umfeld steigender Zinsen bieten Secondaries eine ausgewogene Kombination aus Ertrag, Liquidit\u00e4t und Transparenz<\/strong>.<\/p>\n

          Wer investiert?<\/h2>\n

          StepStones Kundenbasis ist breit gef\u00e4chert und umfasst:<\/p>\n

            \n
          • Globale Pensionsfonds<\/strong> mit Fokus auf mittelfristige Ertr\u00e4ge<\/li>\n
          • Versicherer<\/strong>, die nach Alternativen zu Anleihen suchen<\/li>\n
          • Fondsfonds<\/strong>, die ihre Allokation effizienter gestalten wollen<\/li>\n
          • Private Wealth-Plattformen<\/strong>, die Zugang zu Secondaries strukturieren<\/li>\n<\/ul>\n

            Zwischen 2023 und 2025 verzeichnete StepStone einen deutlichen Anstieg an Kapitalzusagen, bedingt durch:<\/p>\n

              \n
            • Engp\u00e4sse auf dem Fremdkapitalmarkt<\/li>\n
            • Verz\u00f6gerungen bei klassischen Prim\u00e4rfonds<\/li>\n
            • Eine starke Pipeline an Fondsanteilen mit attraktiven Profilen<\/li>\n<\/ul>\n

              Ausblick bis 2030<\/h2>\n

              Experten erwarten, dass der globale Markt f\u00fcr Immobilien-Secondaries bis 2030 ein j\u00e4hrliches Volumen von \u00fcber 200 Milliarden US-Dollar<\/strong> erreichen wird. StepStone plant, das verwaltete Verm\u00f6gen in diesem Bereich bis 2027 auf 15 Milliarden US-Dollar<\/strong> zu steigern, mit Fokus auf:<\/p>\n

                \n
              • Regionale Expansion<\/strong> nach Lateinamerika und Asien<\/li>\n
              • Ma\u00dfgeschneiderte Mandate<\/strong> f\u00fcr institutionelle Anleger<\/li>\n
              • Weiterentwicklung von ESG-Tools und KI-Unterst\u00fctzung<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

                Fazit<\/h2>\n

                StepStone hat es geschafft, das Segment der Immobilien-Secondaries von einem opportunistischen Nischenmarkt zu einem strategischen Kernbaustein<\/strong> moderner Portfolios zu transformieren. Mit datenbasiertem Ansatz, globaler Pr\u00e4senz und analytischer Tiefe hat das Unternehmen eine neue \u00c4ra institutioneller Immobilieninvestitionen mitgestaltet.<\/p>\n

                In einer Zeit wachsender Unsicherheit sind Secondaries kein Randph\u00e4nomen mehr \u2013 sie sind \u201eCore\u201c.<\/strong><\/p>\n

                 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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